六项财务分析文件.docVIP

PAGE / NUMPAGES 第六部分 工程财务分析 一、工程投资估算和依据 房地产开发工程投资与成本费用估算地范围包括：开发成本（土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间地税费等全部投资）和开发费用（经管费用、销售费用、财务费用等）.个人收集整理 勿做商业用途 （一）开发成本 1、土地费用 （1）土地使用权出让金.土地使用出让金地估算可参照政府前期出让地类似地块地出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素地修正得到；也可依据茂名市人民政府颁布地城市基准地价或平均标定地价. 个人收集整理 勿做商业用途 拆迁安置补偿费.它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费.按政府相关规定给以补偿. 2、前期工程费. （1）工程地规划、设计、可行性研究所需费用.一般可以按工程总投资额地一定百分比估算.通常规划及设计费为建安工程费地3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费规范估算. 个人收集整理 勿做商业用途 （2）“三通一平”等土地开发费用.主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路地费用等.这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费规范估算. 个人收集整理 勿做商业用途 3、建安工程费. 它是指直接用于建安工程建设地总成本费用.主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等.在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算.个人收集整理 勿做商业用途 4、基础设施费. 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算. 个人收集整理 勿做商业用途 公共配套设施费. 它主要指在开发小区内可计入土地、房屋开发成本地不能有偿转让地开发小区内公共配套设施发生地支出.如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出.其估算可参照“建安工程费”地估算方法.个人收集整理 勿做商业用途 开发期间税费. 开发工程投资估算要考虑工程在开发过程中所负担地各种税金和地方政府或有关部门征收地费用.根据当地有关法规规范估箅. 个人收集整理 勿做商业用途 不可预见费. 它包括基本预备费和涨价预备费.依据工程地复杂程度和前述各项费用估算地准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算.个人收集整理 勿做商业用途 开发费用开发费用： 指与房地产开发工程有关地经管费用、销售费用和财务费用. 经管费用. 可按工程开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算. 销售费用. 它指开发建设工程在销售产品过程中发生地各项费用以及专设销售机构或委托销售代理地各项费用.主要包括以下三项： 个人收集整理 勿做商业用途 （1）广告宣传费.约为销售收人地2％一3％； （2）销售代理费.约为销售收入地1．5％一2％； （3）其他销售费用.约为销售收入地0．5％一1％. 以上各项合计，销售费用约占销售收人地4％一6％. 财务费用. 它指为筹集资金而发生地各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等). 二、工程各种财务数据地估算 （一）投资与成本费用估算 1、土地费用：本工程土地费用估算见表6-1： 表6-1 土地费用估算表 单位：万元 序号 工程名称 估算依据 金额 备注 1 土地费用 其中： 1.1 土地使用权出让金 1.2 土地拆迁补偿安置费 合计 528 2、前期工程费：本工程前期工程费估算见表6-2： 表6-2 前期工程费估算表 单位：万元 序号 项 目 估算依据 金额 备注 1 规划设计费 建安工程费×3% 2 可行性研究费 建安工程费×1.5% 3 水文、地质、勘探费 建安工程费×0.5% 4 通水、通电、通路费 建安工程费×2.5% 5 场地平整费 元／平方M，共 平方M 总 计 1000 建安工程费：参照有关类似建安工程地投资费用，用单位指标估算法得到该工程地建安工程费估算结果.见表6-3.个人收集整理 勿做商业用途 表6-3 建安工程费估算表 单位：万元 序号 工程 建筑面积 土建 装饰 设备 金额 合计 单价 金额 单价 金额 单价 金额 1 住宅 平方M 2 地下室 合计 10437.5 备注 4、基础设施费：其估算过程参见表6-4 表6