第三章办公大楼之经营管理.docVIP

第三章 辦公大樓之經營管理 辦公大樓所需要之經營管理與其他種類之不動產大不相同，但是經營管理公司仍可藉由其他類型不動產的管理方法，進行相當的操作管理。不動產開發商以及建物所有權人對於建物所需要的設備必須預先規劃，並且各項管理服務措施也應該在客戶遷入前準備妥當。與其他類型不動產一樣，辦公大樓之經營管理也需要詳細的運作方針供實際執行。 第一節 辦公大樓之發展 早期的辦公大樓建築技術較差，通常都集中在大都會的中心商業區內(Central Business District, CBD)，而且樓層數不高，屬於低層建築物。現在因為建築技術改善(例如採用鋼骨建築)、交通發達以及運輸器材的發展(例如電梯的設置)等因素，使得今日的辦公大樓高層化。 當不動產景氣較佳時，辦公大樓的需求量也跟著增加，而在不景氣的時候，一切將跌落谷底。一般而言，導致租金高漲的因素有：都市土地價格昂貴、建築物建築成本增加、產業趨勢變革、效用的再定位與設置、能源的限制與建築法規限制。 美國在1929年至1933年經濟蕭條時，由於不動產的不景氣，使得很多新的辦公大樓被迫調降租金、面對流當(foreclosure，抵押品贖回權之取消)或變成空屋。由於這種整體的不景氣，使得紐約市以及芝加哥等大城市在1930年至1957年間皆無新建的辦公大樓。 在經濟發展情況快速且景氣時，辦公大樓的需求量會增加。新蓋的高級辦公大樓較舊有建物規劃有較大