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南通天山置业有限公司营改增税收政策内部培训 2016年5月7日 2019年8月12日 营业税改征增值税专题培训 2 营改增企业的增值税计税方法及税率 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法 一、一般计税方法 一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式： 应纳税额=当期销项税额－当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税 二、简易计税方法 简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。 2019年8月12日 营业税改征增值税专题培训 4 营改增企业的增值税计税方法及税率 4、纳税人销售财税[2009]9号文件第二条第三款、第四款、第四条规定的货物，增值税征收率为3%； 5、纳税人销售财税[2009]9号文件第二条第一款、第二款规定的货物，依照3%征收率减按2%征收增值税； 6、一般纳税人提供选择适用简易计税方法的建筑劳务，增值税征收率为3% 7、一般纳税人销售选择适用简易计税方法的不动产，增值税征收率为5% 8、纳税人发生除上述规定外的应税行为，税率为6％； 9、小规模纳税人增值税征收率为3%。小规模纳税人发生应税行为，购买方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。 2019年8月12日 营业税改征增值税专题培训 5 房地产开发企业营改增后计税方法 一、一般纳税人的房地产开发企业销售不动产 应税行为的年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人 房地产开发企业原则上适用增值税一般计税方法 （一）增值税一般计税方法计税 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 2019年8月12日 营业税改征增值税专题培训 6 房地产开发企业营改增后计税方法 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 2019年8月12日 营业税改征增值税专题培训 7 房地产开发企业营改增后计税方法 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% （二）可以选择适用简易计税方法 1、销售2016年4月30日前取得的不动产 2019年8月12日 营业税改征增值税专题培训 8 房地产开发企业营改增后计税方法 （1）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% 所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。 2019年8月12日 营业税改征增值税专题培训 9 房地产开发企业营改增后计税方法 （2）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （3）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产老项目，是指： 2019年8月12日 营业税改征增值税专题培训 10 房地产开发企业营改增后计税方法 ①《建筑工程