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TOP 19 九龙仓 房地产企业发展模式研究 房地产企业发展模式研究 房地产企业发展模式研究 房地产企业发展模式研究 一、企业发展情况 1、发展历程 九龙仓集团有限公司，香港房地产十大品牌，始于1886年，上市公司，香港极具影响力的房地产企业，以发展中、港两地地产及基建业务为主，收购土地、融资等为辅的大型集团公司 1886年，英国商人保罗.遮打爵士在九龙尖沙咀沿海地段创立“香港九龙码头及仓库有限公司”，即今日九龙仓的雏形。 1980年，经历惊心动魄的“九龙仓”之战，九龙仓由英资转为华资控制。同年海港城建筑群成形，缔造香港最大一站式购物中心。 1994年，香港时代广场正式开幕，被称为“城市艺术与文化的交汇点” 1998年，上海浦西第一高楼会德丰大厦在南京西路开工，为浦西标志性建筑之一。 2006年，九龙仓凝聚香港豪宅开发经验（碧堤半岛、擎天半岛、种植道一号），自2006年至今在上海推出汇宁花园、新华路1号等城市豪宅。 2007年，九龙仓首次宣布将中国内地的资产增加至集团营业资产总额50%的战略目标。 2009年，339米无锡第一高楼国金中心动工，再塑城市新高度。 2011年，全面布局6大城市，华东区开发版图再度升级，31个精品项目交相辉映，开启九龙仓华东区辉煌盛世。 2014年，成都国际金融中心（IFS）商场于年初正式开幕。 一、企业发展情况 2、发展模式 九龙仓坚持两条腿走路 1、依靠在香港海港城与时代广场积累的丰富经验，发展自持物业，如IFS（国金中心）系列； 2、按照个别项目的回报率，审慎选择住宅等发展物业。 和内地房企合作 是十余年来九龙仓开拓内地房地产业务的主要方式之一。 1.内地住宅是短板，向内地优秀企业学习； 2.主要通过合作模式规避项目风险来进行资本运作。 3.九龙仓最大的优势是，从境外拿钱的利息特别低，只有3%左右。港资融资渠道多、融资成本低。 4. 收获土地、项目、政府关系等战略资源。 一、企业发展情况 3、组织框架 1、土地储备 二、 发展情况综述 2008开始，九龙仓迅速加大了内地土地的储备，且土地主要集中在华东、华西； 2012年土地储备达到顶峰1230万㎡。随后，受内地市场影响，九龙仓调整了拿地策略，土地储备逐渐较少。 2、项目性质占比 二、 发展情况综述 物业发展项目占有较大比重，但比重有减小趋势；随着国金中心施工的逐步完成；已落成的投资物业比重正在加大。 3、销售情况 二、 发展情况综述 九龙仓的多数发展物业项目集中在华东地区，并主要深耕于此。但尚未实现全国布局，且整体销售情况受华东地区的市场影响较大。 2011 2012 2013 2014 资产总额（港币百万） 317973 368998 415052 444658 营业额（港币百万） 24004 30856 31887 38136 营业额增长（%） 23.86 28.55 3.34 19.6 营业利润（港币百万） 11388 14170 13280 14283 经营利润率（%） 47.44 45.92 41.65 37.45 销售金额（亿） 127 154 209 215 销售面积（万㎡） 85.4 135 150 150 联营公司（港币百万） 395 2114 2716 1251 总债项/资本运用（%） 26.46 22.15 22.42 19.73 总资产回报率（%） 9.61 12.81 7.08 8.08 存货周转率（倍） 0.5 0.63 0.59 0.8 二、 发展情况综述 4、数据详表 5、业务板块及房地产布局 1)投资物业（写字楼、购物商场） 上海会德丰国际广场已于2010年落成，成为浦西最高建筑物； 在重庆、大连、上海及武汉等地经营“时代广场”项目； 正在内地发展的五个国金中心（成都、重庆、无锡、苏州、长沙）规模甚至超越香港的海港城和时代广场。 在成都、长沙建设两个奥特莱斯，发展名牌折扣购物中心业务。 2)发展物业（住宅） 在中国内地的地产发展仍然是九龙仓额外增长的主要动力来源。目前，九龙仓集团在内地市场上销售或预售的住宅项目，遍布15个重要城市。 时代上城系列：城市舒居系，洋房、小高、高层。 国宾1号系列：高端别墅项目。 玺园：高端产品系，城市别墅、精装公寓。 碧玺：意大利式洋房组团+高层产品。 二、 发展情况综述 5、业务板块及房地产布局 3）合作项目 目前，九龙仓与中海、招商地产、绿城等实力房企合作开发北京、天津、上海、重庆、杭州等地的物业项目。 合作项目股份结构 佛山：依云上城、依云水岸等6个项目，与招商地产各占50%权益； 广州：东荟城项目，与万科、招商地产各占33%权益； 杭州：拱墅区住宅地块，与招商各占50%权益； 杭州：萧山区住宅地块，与绿城各占50%权益； 4）酒店/码头 目前，九龙仓在