农村房屋和宅基地相关问题分析演示文稿.ppt

农村房屋及宅基地相关问题分析 民四庭 高贵 第一部分：农村宅基地使用权相关问题 一、宅基地使用权及其纠纷范围 二、农村宅基地及其地上房屋权属纠纷的处理规范 三、农村宅基地的拆迁补偿处理标准 四、农村宅基地使用权的继承及其处理标准 五、农村宅基地的抵押纠纷的处理标准 六、农村宅基地租赁纠纷的处理标准 一、宅基地使用权及其纠纷范围 （一）宅基地使用权的基本界定 从广义上讲，宅基地使用权包括农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。其中的农村宅基地使用权，则是指集体经济组织成员向村集体经济组织或村民委员会提出申请，村民代表大会或村民大会讨论通过后，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准而取得的集体土地建设用地使用权。城镇宅基地使用权多以历史原因形成，是指城镇居民基于对建筑在国有土地上的房屋拥有所有权（通常称之为私房所有权）而取得的国有划拨土地使用权。从狭义上讲，宅基地使用权特指农村宅基地使用权。《物权法》对宅基地使用权作了专门的规定，并将宅基地使用权归属于用益物权的范畴。《物权法》第153条规定宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。 （二）农村宅基地使用权的内容 1．农村宅基地使用权的主体确定规范。 通常情况下，宅基地使用权主体以农村集体经济组织成员为主，但也不排除部分非集体经济组织成员。比如，随着城乡人口流动的加快，原集体经济组织成员定居城镇，丧失了组织成员的资格，但在原宅基地上房屋产权未发生变化时，其仍享有原宅基地使用权。还有部分非农业人员通过继承宅基地上的房屋，在被继承房屋未拆除前，对房屋所占宅基地也享有使用权。更有一些省份，根据各自实际情况，在贯彻《土地管理法》过程中自行制定了实施办法，规定特殊情况下，部分非集体经济组织成员经法定审批程序，也可取得宅基地使用权。 （二）农村宅基地使用权的内容 2．关于农村宅基地使用权的客体确定规范。 宅基地必须是符合村、镇规划的集体所有的土地。村集体经济组织按（乡）镇土地利用总体规划，将其所有的空闲地分配给本组织成员，建设部《关于贯彻（国务院关于深化改革严格土地管理的决定）的通知》规定：“新批村镇宅基地必须位于村庄，集镇规划区内，并符合村庄、集镇规划的安排。凡没有制定村庄、集镇规划或宅基地申请与村庄、集镇规划不符的，一律不得办理许可手续。”具体面积由省、自治区、直辖市统一核定。 （二）农村宅基地使用权的内容 3．关于农村宅基地使用权人的权利。 使用权人可在宅基地上建造房屋和其他建筑物、构筑物，并在房前屋后种植花草树木，宅基地上附着物的所有权均归宅基地使用权人所有。宅基地所有权尽管属于村集体经济组织，但并不意味着该组织可不受限制地随时收回宅基地，宅基地使用权具有长期性、永久性，非有法律规定的情形，村集体经济组织不得收回。《土地管理法》第65条规定：“有下列情形之一，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：(1)为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；(2)不按照批准的用途使用土地的；(3)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。依照前款第1项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用人应当给予适当补偿。”如村集体经济组织确实因重新规划土地用途经审批需收回宅基地，则必须对原使用权人给予经济补偿。 （二）农村宅基地使用权的内容 4．关于农村宅基地使用权人的义务。 使用权人须按既定用途使用宅墓地，不得随意转让、抵押，不得超面积占用宅基地。 宅基地使用权的设置是为了保障农民最基本的居住需求。《土地管理法》第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》亦规定：农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。 农村村民宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。对超过规定占用宅基地的，按不同的时间段，有不同的处理：在1982年2月国务院《村镇建房用地管理条例》发布之前已超面积占用宅基地的，在该条例之后未经拆迁、改建、翻建的，可以按实际使用面积核定宅基地使用权；在该条例发布后超面积占用宅基地的，该补办手续的补办手续，该罚款的罚款，该没收的没收，按处理后实际使用面积确定宅基地使用权。 （二）农村宅基地使用权的内容 5．宅基地使用权的取得分为原始取得和继受取得。 原始取得，是指本集体经济组织成员通过申请，由村民代表大会或村民大会讨论通过后，经乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准取得宅基地使用权。继受取得，是指使用权人通过取得宅基地上房屋的所有权而取得宅基地使用权，如继承、买卖。 （二）农村宅基地使用权的内容 6．关于农村宅基地使用权的消灭。 农村宅基地使用权因下列原因而消灭：(1)宅基地的收回与调整，即土地所有权人根据城镇或