广西南宁澳门街《项市场和产品定位评测报告》.docVIP

PAGE / NUMPAGES 项目的宏观背景属于影响项目过程的基本面，它包括国家的宏观社会、政治、经济趋势及产业发展政策、导向，这些要素是项目发展过程所处的外部环境，它对项目的影响既是间接也是直接的。 一 项目宏观背景 宝资通经过对目前国家房地产新政现状及走势的研判，认为如下方面要素将会对项目的发展进程产生影响。 1、加强土地供应管理 土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严。由于垄断市场结构，开发商不会牺牲自己的利润，必然将成本转嫁到产品之中，客观上造成了土地价格上涨。所以单独调控地价没有取到控制房价的目的。 2、规划调控 中央政府加强了对城市规划的管理，实际上是加强了城市建设、房屋供应结构方面的控制，控制拆迁规模，鼓励建设 经济适用房、中低价商品房。然而这些实际上危及了地方政府和开发商的利益，会受到地方政府和开发商的抵制。前者因为必须增加地方财政支出，减少地方财政收入，后者因为利润较低。但是因为中央政府将这作为考核地方政府的一个重要条件，所以执行到何种程度还是问题。 3、税收政策 加强了住房交易环节的税收管理，对住房投资者和投机者(炒房者)进行抑制。例如对 二手房转让设定限制和征收税费等。5月27日，国家税务总局已经会同财政部、建设部，下发了《关于加强房地产税收管理的通知》。7月19日，国家税务总局、财政部、国土资源部联合下发的《关于加强土地税收管理的通知》，要求各级地方税务、财政和国土资源管理部门进一步加强部门间的工作配合，实现信息共享，加强土地税收管理。这实际上抑制了二手房市场的发展。 4、银行信贷管理政策 中央银行和银监会加强了银行住房信贷规模和风险管理。由于住房贷款有住房抵押，风险较低，是银行的优质资产，各家商业银行在其他贷款风险较大的情况下，加大了住房贷款发放。但中央政府担心房地产贷款风险引发金融系统危机，危及国民经济，采取了对个人住房贷款加息措施和对房地产开发贷款限制信贷规模、提高贷款门槛、提高首付、降低贷款年限等措施，还对银行提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例等手段，达到了收缩信贷规模和降低风险的目的。客观上造成了住房贷款规模、银行业务量和利润的下降。 2005年8月15日，央行发布的《2004中国房地产金融报告》，报告建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。从当前宏观经济形势看，央行发布这一建议的促动因素有二：一是从控制销售方式（实质上是提高投资门槛）入手，化解国内房地产金融风险；二是从开发源头推动楼市理性回归。有业内人士认为，此《报告》传达出这样一种信息，即未来中央对房地产行业的宏观调控将由整体调控转向分类调控。 5、需求管理 设置交易障碍和增加各种税率等稳定房价，抑制购房者的非理性预期，打击住房投资和投机。例如对二手房转让设定限制和征收税费等。另外，通过提高住房消费信贷首付比例以及加强对申请人的审核，从而提高消费者购房门槛，以达到抑制住房需求过度膨胀的目的。 6、供应管理政策 现有市场供应结构以中高档商品房为主，中央政府要求地方政府加强经济适用房、 廉 租房建设，改善住房供应结构。城镇 廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。这些措施达到了平抑房价的作用，但却使房地产市场变得低迷。 7、市场秩序管理 建立房地产市场信息系统，加强信息公布和信息引导，整顿和规范房地产市场秩序，打击扰乱市场秩序行为，并且采取了一系列的管制措施。依法严肃查处违法违规销售行为，控制二次购房和投机性购房。 宝资通的综合判断是：新政出台以后，房地产投资增幅回落，房地产价格涨幅趋缓，供求关系有所改善，商品住房交易结构有所调整，投机性购房得到初步遏制，商品住房平均价格涨幅趋稳，房地产信贷增速放缓。 由于金融及税收政策的收紧，预计会对项目的销售进度以及商业物业的全部销售带来不利影响。 中国经济发展的区域不平衡性及地产业的不动产特征，决定了城市的中观经济、社会环境对项目的过程影响是直接的，我们把城市经济社会发展的态势，包括城市经济总量、人口、区域空间格局等方面，定义为项目的持力层，它决定了项目的市场边际界定及项目的目标生长空间。 二 项目中观背景 1、南宁市城市中观背景综述 南宁市近几年经济发展正处于上升的空间，房地产投资占GDP、固定资产投资的比重均处在合理区间，加上城市化进程、东盟10＋1、泛珠9＋2、西部大开发、南北钦防经济圈等众多发展机遇，房地产业发展空间巨大，房地产发展的“前景”看好。但不容忽视的是目前房地产市场存在总量上的结构失衡。 2、南宁市房地产市场判断 南宁