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仲量联行 2014年12月 甲级写字楼租赁管理分享 租赁管理分享 3 甲级写字楼 市场的变化 展望 写字楼发展周期 萌芽期 建设期 成长期 Ⅰ 成熟期 时期 90’s 2005-2011 2012-2014 2015-2017 2018之后 基础建设 拆迁、建设 区域中心确认后 快速发展 进一步走向成 熟 发展成熟 供应状况 规划中 1、销售型写供应期 2、持有型日渐增多 3、需求与供应持平 1、爆炸型供应 期 2、供应拉动需 求 单一业权成为 主流 供应快速减少 需求 政府机构/国有 企业 扩租和升级办公室 需求迅速增长 需求持续上升， 内资企业主导 需求持续上升 需求持续增长 空置率 / 下降 大幅度下降 大幅度上升 逐渐下降 租金 / 上升 上升迅速 压力来自于竞 争，租金体现 三极化趋势 大幅攀升；优质 物业出现更高的 溢价 成长期 Ⅱ 4 供应量上升乃写字楼市场发展的必经阶段 以一线城市为参考 5 6 单一物权甲级写字楼将是市场发展的趋势 小业主持有单位基本都在500平方米以下，而2000平方米以上基本为大业主持有 写字楼市场的变化 甲级-甲级？ 乙级-甲级 7 过往的发展是由乙级搬迁至甲级，随着市场成熟，日后大部分的目标租 户本身就在甲级写字楼办公 红海市场 蓝海市场 靠大量覆盖客户，降价竞争来生存 利用现有需求 过度依赖产品及市场优势 在现有市场空间中竞争 致力于解决竞争 只能满足客户现在的需要 追求差异化，创造出“无人竞争”的市场 开创和发掘新的需求 强调价值的塑造和包装，制作饥渴效应 不与竞争者竞争 把竞争变得毫无意义 不断探索客户的需要 8 红海与蓝海的区别 甲级写字楼 分类 展望 何为甲1（A1）写字楼？  当写字楼市场进入成熟期时，甲1（A1）写字楼为从大量甲级写字楼中脱颖而出的少数最 优质写字楼。  甲1 （A1）写字楼在市场高峰的时候，特别是空置率低的，体现比普通甲级写字楼大幅 度的溢价；而在市场低谷的时候，甲1 （A1）写字楼的抗风险能力更强。  甲1 （A1）写字楼在总体经营期内，有最优质的租户组合、稳定的租金收入、持续的增 值空间。 香港的6座甲1（A1)写字楼: 国际金融广场一期 国际金融广场二期 长江中心 友邦金融中心 约克大厦 遮打大厦 11 甲级写字楼之间的租金走势 A1物业的租金走势明显高过A2、A3，且空置率也较低 Conn ctions e G4 G2 G3 G1 顶级租户组合  聚集世界500强客户 和国内龙头企业，形 成优质的租户强强组 合  企业总部所在地，特 别为金融、专业服务 业、高端IT业 G5 高建筑品质  满足租户要求，为目标客户 群体度身订做产品，打造办 公新概念  处处体现品味和高端形象， 人性化、智能化设计 成功招商经营  制定实际有效的市场 推广计划，实现高租 金及高预租率  找到实现高预租率、 高租金及租赁速度的 完美平衡点 高端品牌形象  借助项目经营团队的 国际品牌影响力，打 造口碑  树立项目高端精品形 象，为市场提供信心 保证 国际化物业管 理团队  保持忠诚长期的优质 租户  提供与国际接轨的管 理服务  确保物业管理及服务 与时俱进 A1写字楼的五个成长因素 12 甲级写字楼分类 资产管理将是甲级写字楼长期稳定发展的关键 A2 A1 A3 第一梯队 第二梯队 第三梯队 A1也只是阶段性的，会受A2、A3的影响和冲击，可能的因素包括：租金、地段、企业合作行为、企业关联公司等… … 13 1 4 租户所 关注的 审视业务 发展方向 评估解决 方法方案 市场调查 行业标准 制定策略 总体规划及 时间表 制定计划 制定物业 筛选标准 选址调查 尽职调查 商务谈判 签订协议 执行交易 逐步改善 评估面积 扩租计划 续租计划 资产管理 租赁管理 规划及设计 工程招标 项目装修 施工管理 搬迁 计划 15 运作预算 日常运营 设施设备管理 企业的不动产生命周期 预租赁的相关问题及解决方案梳理 交付时间 市场趋势 总部审核 租金预期 项目质量 物管质量 需求面积 ？ 项目流程 第1阶段：需求调查 阶段2：发现不同机会 取得内部一致 第3阶段：分析备选方案 制定建议 第4阶段：洽谈及内部审批 第5阶段：完成交易 仲量联行国际交易管理 团队 租户国际总部 租户 深圳分公司 仲量联行中国 深圳分公司 交易 管理服务 交易 管理  与仲量联行深圳团队保持沟通  管理交易流程  报告  分析及解决问题  协调深圳分公司  达成内部共识  监督项目进展  协助仲量联行工作 项目流程及架构 第1阶段：需求调查 阶段2：发现不同机会， 取得内部一致 第3阶段：分析备选方案 及制定建议 任务  了解目前的租