江苏南京商业物业管理模式解读.pptxVIP

商业商业运营管理模式解读;商业地产项目运营管理从概念范畴而言，主要包括商业运营和物业管理两大部分内容。 经过对南京成熟商业体商业经营管理模式的深入调研，我们发现主要体现为四种模式： 1、相对独立运作，成立不同公司或部门 2、由物业管理公司进行整体经营统筹，聘请商业顾问 3、由商业管理公司承担整体运营管理，设立物业部门 4、开发商成立商业运营和物业管理两个部门，并统筹整体工作 以下???们将根据对南京成熟商业体的运营管理模式调研结果分别对这四种模式进行解读。;因商业经营管理包括商业运营和物业管理两部分内容，所以，商业经营管理团队必然由商业运营和物业管理两方面的专业人员组成。 但什么样的运营管理模式才适合商业物业的管理呢？在这里，我们通过以下三种架构组合进行探讨。 1、商业运营与物业管理两部分工作内容 分别由两个公司团体操作;1、开发商：南京国资绿地金融中心有限公司 2、物业组合类型：写字楼+酒店+购物中心 3、商业管理： 由绿地商业集团统一运营管理，并在南京国资绿地金融中心有限公司下设商业管理部。 4、物业管理： 绿地中心委托上海科瑞物业管理发展有限公司进行管理服务，第一太平戴维斯进行顾问。 上海科瑞物业管理发展有限公司，于2002年1月18日成立，由上海绿地集团控股、多方投资组建，为国家壹级物业管理资质企业。 5、费用结算方式：由南京国资绿地金融中心有限公司统一收取，再支付给科瑞物业。;例2 南京德盈国际广场;例3 南京凯润金城; 2、 物业管理由物业管理公司负责， 商业运营由专业商业经营公司提供顾问意见或派驻场代表， 由物业管理公司进行整体经营统筹 这种架构组合等于把物业管理公司视同为“商业运营公司”，在团队架构功能上并不理想，因为物业管理并非商业经营管理的核心。 绿地紫峰广场运营初期也采取这种模式，曾聘请美国朗润作为商业顾问，运作了一段时间后，虽有一定成效，但并不显著，故后来逐渐弱化此合作模式。毕竟，这种合作以甲方支付顾问费为前提，且由于专业公司没有争取更大利润的动力，未溶入真正的经营活动中，故其专业意见多少存在着不到位或实施走样的情况。; 3、 商业由独立经营管理公司承担整体运营管理 这种管理架构最合理，经营管理公司功能上包含了商业运营和物业管理两部分内容，为最多的商业地产项目运营管理所采用。在成熟的体制下，这种管理架构中物业管理的概念甚至弱化。国内成功的商业地产运营管理架构都是基于这种管理组合原则而组建的，这也是以下所探讨的运营管理团队建立模式的基础。;1、开发商：南京万达房地产开发有限公司 2、物业组合类型：公寓+写字楼+购物中心 3、商业管理：由万达商业管理有限公司南京分公司承担所有运营管理工作。 4、物业管理：有万达商业管理有限公司南京分公司承担物业管理工作。 5、费用结算方式：由万达商业管理有限公司南京分公司统一收取。;1、开发商：上海鹏欣（集团）有限公司 2、物业组合类型：酒店+购物中心 3、商业管理： 假日酒店委托洲际酒店集团管理，购物中心由南京水游城商业管理有限公司经营管理。 4、物业管理： 水游城物业并没有设立单独物业管理公司，而是由南京水游城商业管理有限公司下设资产管理部、设备部以及警卫部进行日常环卫和安保工作。 5、费用结算方式：购物中心由南京水游城商业管理有限公司统一收取，再支付给洲际酒店集团运营费用。;1、开发商：苏宁置业 2、物业组合类型：酒店+公寓+写字楼+购物中心 3、商业管理： 由苏宁商业管理公司（苏宁集团旗下的大型商业服务产业集团）进行商业招商、运营。 4、物业管理： 购物中心物业管理由苏宁商业管理公司下设物业部门进行管理，酒店以及公寓由高力国际物业顾问主理服务管理。 5、费用结算方式：电器卖场由苏宁商业管理公司统一收取，餐饮区域、公共广场以及酒店部分由高力物业独立收取。;1、开发商：南京德基房地产发展有限公司 2、物业组合类型：公寓+写字楼+购物中心+酒店 3、商业管理：由德基广场有限公司进行商业招商、运营。 4、物业管理： 购物中心以及写字楼物业由南京德基广场有限公司进行管理，其中保洁工作外包给三家保洁公司；公寓由深圳市莲花物业管理有限公司进行物业管理。 5、费用结算方式：购物中心由德基广场有限公司统一收取，保洁费用后期结算给保洁公司，公寓部分由莲花物业独立收取。; 4、 由开发商成立商业运营和物业管理两个部门 开发商进行整体统筹工作 这种架构组合是由较大的房地产开发商独立组建或联合组建的，为自己所开发的物业项目提供售后管理和服务物业管理模式。