中国房地产业的发展概况.docVIP

中国房地产业的发展概况 一、导论 房地产，顾名思义就是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。在中国的历史上，土地和房屋的租赁、买卖活动从未间断过，但是现代意义上的房地产市场是在鸦片战争之后发展起来的。到新中国建立之前，一些大城市的房地产市场已经颇具规模。1994年以后，中国房地产市场进行了全面的整顿和严格的管理，在1956~1978年，随着对土地及房地产私有制的否定，中国的房地产业和房地产市场处于空白状态。1978年改革开放以来，中国房地产市场逐步萌芽和发育，尤其是2000年以后，中国房地产业高速增长，并迅速成长为国民经济的支柱产业，房地产市场日趋完整。房地产作为一种主要的财产行形势，它既是实体资产也具有虚拟资产的特性。因此，中国房地产业的过快的发展使得其虚拟性更快的暴露出来，房地产呈现出不健康的发展甚至造成房地产泡沫。纵观世界房地产发展历史，20世纪不仅是房地产快速发展的时代，也是世界经济快速发展的100年，房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素，并且由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。以此，在我国房地产业的发展中我们必须要认识到当前房地产发展中的不足，居安思危，防患未然。 二、我国房地产业当前发展中存在问题 1.市场发育不良，泡沫化程度较高 我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响（如官商勾结、房地产商炒作等），导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。 2. 土地的供应不规范，政府机会主义行为严重 政府在我国房地产市场的发育和发展中起着非常重要的作用。然而，我国政府在以下方面却是机会主义的： 一是在土地转让和使用中政府为了增加收入，某些官员为了私利而采取机会主义行为。他们以低价从农民手中圈得土地，然后以高价转让给开发商。二是政府在与地产商的交易中不能履行契约或随意更改契约。 三是政府的调控政策没有延续性和稳定性，很多政策的出台都是违反市场经济规律的（如要求开发商公开建房成本等）。 四是政府在土地交易中黑箱操作，腐败严重。我们的国土管理部门和各级政府在过去20几年的房地产发展中，土地供应很不合理。而且在土地交易中存在很大的黑箱操作和腐败行为。这些行为严重阻碍了我国建立起一个公正、公平、高效、廉洁的土地交易市场。 3.供需结构失衡 目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为： 一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。 二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题（发达国家和香港政府主要以提供廉租房为主）。 三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。 4.房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险 我国的房地产对金融的依赖程度很高，远远超出发达国家对金融的依赖程度，积累了大量的金融风险。主要表现在以下方面： 一是房地产信贷增长过快。二是房地产商自有资金比重低。我国的房地产的开发建设，投资商多数欠缺资金，据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90％；同时，中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线，多数企业达到75.8%，个别地产超过80%。这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险。 三是商业银行过度竞争。目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。2 四是住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现。 5.房地产市场秩序混乱 我国目前的房地产市场秩序比较混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。而且随着房市的不景气和房价的下跌，一些原来被遮掩的问题开始暴露，