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(培训)-物业工程施工管理_17 2 物业的工程管理 是产品品质的管理与公共服务的管理 3 产品品质 公共服务 物业工程管理 维持和保持硬件标准，提供提高项目品质的工程基础；通过物业费用在工程上的优化更新改造，弥补项目质量的不足，更加适合使用人群的使用特点。 工程是物业主要的公共服务内容，由于有技术管理的要求，往往只重技术，反而在服务方面没有较多的管理论述，这是物业工程管理要学习和探索及发展的 4 物业工程管理三个特性 技术性 运营性 经济性 1、技术管理的范围。 2、市场技术人力资源状况。 3、专业公司的发展对管理的影响。 4、法律法规的变化。 5、合同维保的掌握。 1、接收和检验。 2、运营条件维护的保障。 3、复原和更新。 4、经营性活动。 5、安全防范和风险管理。 6、值班与值守。 7、正常营运标准的理解和执行。 1、项目能源资源分配和使用。 2、内部管理的一些技术指标。 3、容易忽略的内容。 4、与人力行政与财务的配合。 5 物业工程管理为项目提供什么？ 提供能源供应、设施维修和工程协作等保障功能； 直接管理和运行供水、供电、供汽及空调等供能设备 ； 负责物业设施的维护、保养和检修 ； 协助完成公司各种经营活动中需工程部提供支持的任务； 　（如：布置会场、制作宣传道具等） 项目设施设备改建和改造现场协助管理 。 6 工程部运作的依据 根据公司物业规模，参照项目类型（写字楼、商业、综合体等）工程管理标准，拟出一套包括各种日常运作管理程序、岗位职责、规章制度、设备操作规程、检修程序等内容的规范文件。这是工程部运作的依据，以此实行程序化、制度化的管理 。 许多公司已有规范文件继承和更新的，项目交接管理要注意原有体制对新项目的约束。 新项目应该如何建立一套包括各种日常运作管理的规范文件，是有逐步完善的过程，所以管理方案要有分段分时期的工作准备，所使用管理工具要从实际出发而使用，管理分工和责任先进行确认，从而取舍所有要使用流程和维系流程的标准和要求，从管理角度可进行评估。 7  如何组建高效工作团队 3. 三种培训 2. 工作责任 4. 考核制度 5. 班组建设 6. 工作流程 1. 组织架构 建立精干、高效的工程服务队伍 理解一专多能和工作时间效率控制 技术培训和管理培训及公司文化培训 对业务技能和敬业情况进行考核 技术过硬、作风优良、团结稳定的工程技工队伍 操作过程简单化，降低技术性工作门槛 8 物业工程管理的内容： 行政与财务 10 为什么要积极配合财务进行管理： 因为工程是项目付出费用比例最大的部门。 费用的申请、审批、结算过程长，程序严格且容易出错是。 预算制作的准确性会影响实际执行结果，超出预算费用。 经济成本没有数据和指标，浪费现象严重。 报废处理是如何管理的。 配合项目资产管理，盘活和使用项目资源。 工程费用的节省体现良好有序的管理。 对项目物业管理评估有重要的影响。 11 行政工作管理最能体现管理能力 工作现场的管理。清洁、有序摆放、编号标识清楚、记录、工作指引张贴。 资料和档案的管理。 收、发文件的管理。 质量管理和工作手册执行。 工具和材料管理。 安全工作的管理。 人员组织结构的优化，上岗的证件齐全。 办公用品和公共消耗材料的管理。 员工上门服务的管理。 风险评估与审计。 团队沟通和共建。 保障日常运行 13 日常工作有哪些分工来进行排班 人员轮换 管理人员的行程 专门的人员 14 分级和分风险的汇报制度 15 提倡按质量管理的方式开展 计划和分配任务 工作执行过程 对工作检查考核 提供指导和改进计划 要学习制定和完成目标，工作简单效率化，不断改进和提高。 16 设备运行状况日志 交接班表格和每日维修统计日志 值班巡检表 设备台账和设备卡 设备病历卡和维保记录卡 回访记录 库存管理表格 资料编号管理和借阅管理 设施设备的点检完成情况表 年度设施设备保养计划表 照明开关时间表和设备使用时间表 费用抄表表格 维保手册和维修手册 安全操作规程 预算表和KPI表 月工作报告 各类宣传看板 日工作计划协调板 同类机房一把钥匙 公用公用工具上墙和上架定位清点 材料和配件编号表和高低存量计划 每日把所有值班和巡检表定存在一起 每周个人沟通二个员工 外包维修月预约上门计划 每天的班会和每周周会 排班的培训工时管理 制定设备维修保养手册（半年修订一次） 外包维修改造记录表 日久如新，无锈无尘。标识清楚，透气明亮 管理常用管理工具 17 计划性 巡查和记录  特殊情况下的应急处理程序(这是一个典型的抢修工作程序) 计划维修和抢修 委托维修保养合同的签定和执行监督 外委维修工程的管理 技术改造和设备更新 节能计划和措施 档案资料的管理 物业接管后如何开始始工作 18 节能降耗控制 要确定了解建筑的设备和