关于房价问题的数学模型建立与分析.docVIP

PAGE 20 一、问题的重述与分析 1.1问题的重述 房价问题事关国计民生，对国家经济发展和社会稳定有重大影响，一直是各国政府大力关注的问题。我国自从取消福利分房制度以来，随着房价的不断飙升，房价问题已经成为全民关注的焦点议题之一，从国家领导人、地方政府官员，到开发商、专家学者、普通百姓通过各种媒体表达各种观点，但对于房价是否合理、未来房价的走势等关键问题，至今尚未形成统一的认识。 请根据中国国情，对如下几个方面进行探讨： 收集建筑成本、居民收入等与房价密切相关的数据，选取我国具有代表性的几类城市对房价的合理性及房价的未来走势等问题进行定量分析；根据分析结果，进一步探讨使得房价合理的具体措施以及可能对经济发展产生的影响，并进行定量分析。 1.2问题分析 通过对题目的研读探讨，我们有如下分析： 1．针房价的合理性问题对中国房价的影响因素进行相关性分析，对不同类型城市的不同有效的影响因素建立起合理恰当的房价形成的数学模型，得到合理或接近合理的房价影响因素；基于人均年可支配收入、房产商可支付银行贷款年限、建筑成本等对房价有显著影响的因素建立房价合理性模型，并结合近几年具有代表性的城市的房价建立模型对未来走势进行预测。 2．分析对比依据模型计算得到的相对合理的房价与实际房价来判断房价的合理性，并且对相关的变量进行对比讨论，得出对针对目前时期影响中国房价是否合理的主要因素，并试图通过调解这些因素（即采取相应的措施）按照建立的模型来使房价趋于合理；结合相关经济学知识阐述对经济发展可能产生的影响：房价的高低、增长快慢与否是否会影响我国经济的发展。 二、模型建立及求解 2.1关于模型的基本假设 由于计划生育政策，考虑对房屋的刚性需求户型都为两室一厅，面积为90平方米; 其中低收入家庭的住房问题视为由国家和地方政府补贴的廉价租赁房和 经济适用房解决，不再纳入模型的讨论范畴; 购房居民均为贷款买房，首付比例在可承担的合理的范围，取为30%; 不考虑人民币汇率对普通居民购买力影响; 取一年为基准,房地产产品具有一定的生产周期,记为五年； 房价的计算只考虑生产成本和市场供求； 成本的花费包括地价（地面地价）、建安造价和各种税收且每一个周期的 地价、建安造价和税费率都维持不变； 楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格，所对应的是地面地价。楼面地价＝土地总价÷总建筑面积＝地面地价÷容积； 供需平衡指在合理的房价前提下，符合宏观经济因素的增长规律及保证开发商在合理的盈利范围之内； 10. 忽略楼盘地理位置及周围交通、社区成熟程度的影响（利用修正系数加以修订），在房价合理性模型中不考虑商家炒作对房地产价格的影响。 2.2模型中符号的说明 I 还款月利率 X 每月换贷款数 N 还款年限 β 贷款成数 c ＣＰＩ指数 kj　　　第j年,指数 φ 年供占输入比重理论比重 φ　在还款时间段内实际年供占输入比重平均 α　首付工作年限比（即为达到首付储蓄时的实际工作年限比上理论应该的工作时间） η　贷款还付能力权重，则（1-η）为首付能力权重 P　　总房价，单位为万元 I　年人均可支配收入 S0　建成批售的商品住宅房面积 S1　商品房销售建筑面积 S2　商品房竣工面积 B　商品房均价 2.3问题的细化与模型的建立 房价合理性模型为：将居民贷款买房时承受能力量化为购房承受能力系数，标准合理是假定为1，当系数大于1时即为超出合理能力，购房将使家庭负担增加，小于1时相反。 2.3.1对影响房价的因素考虑及处理 因素 指标 代码 与房价关系 商品住宅价格 商品房均价=商品房销售额/商品房销售建筑面积 P 1 供需关系 供给=商品房竣工面积供需差 需求=商品房销售建筑面积 S D - + 影响需求因素 城镇居民人均可支配收入 Y + 个人购房贷款 L1 + 对房屋购买力预期的影响 B - 供给影响因素 房地产投资的贷款成本 L + 商品房住宅的竣工价值 G + 开发商合理利润修订系数 C + 宏观经济因素 经济发展水平=国内生产总值 GDP + 物价水平=居民消费价格指数 CPI + 利率水平=5年以上贷款利率 I 不定 宏观经济影响因素：通过对目前以及过去的房价走势来看，银行储蓄利率，人民币汇率等对房价影响不大，在经济相对稳定的大环境下，对居民购买力水平影响有限，因而在对房价的影响因素中不与考虑；但如GPD，物价水平，贷款利率水平，居民收入对人民购买力以及房价走势影响巨大，因而给予重点考虑。 2.3.2 模型分析与系数推导 （一）对购房承受能力系数的推导 房价收入比指数的意义。 房价收入比是指家庭购房总价与居民家庭年收入的比值，用于考察居民的购房能力。尽管房价收入比是一个全球通用指标，但其合理范