广州市城中村改造介绍课件.pptVIP

3.4.1 棠下村改造进程 2010年2月3日，棠下村改造方案经广州市三旧办批复实施，同意采取自行开发的模式进行改造； 2010年3月30日，经白云区政府组织，棠下村进行城中村改造现场招商会，邀请各大发展商参加； 棠下村规划改造范围总用地面积152200平方米，可建设用地面积119500平方米，道路用地面积29800平方米，其中： （一）保留建筑用地 用地面积：2900平方米（主要为农民公寓、颜乐天广场、颜氏祠堂、康公古庙） （二）复建住宅用地 用地面积：49800平方米，建筑面积：236000平方米，容积率4.75 （三）复建公寓用地 用地面积：11500平方米，建筑面积：55000平方米，容积率4.8 （四）复建物业用地 用地面积：13900平方米，建筑面积：76300平方米，容积率5.5 （五）拍卖融资用地 用地面积：44300平方米，建筑面积：261600平方米，容积率5.9 （六）市政道路及防护绿地 用地面积：29800平方米 3.4.2 棠下村改造规划 3.4.3 棠下村拆迁和复建标准 1、按280平方米/户核算复建村民住宅面积，在满足村民最低回迁需求的情况下，将部分面积按1：1转为商业出租公寓，部分按2：1转商业物业； 2、无证建筑拆除不复建，按1000元/平方米建安成本给予成本补偿； 3、非村民住宅按四层及以下有证部分复建； 4、村集体物业有证面积按1：1复建，临时建筑不予复建，只补偿建安成本1000元/平方米； 3.4.4 棠下村改造成本 1、保留祠堂、苗建筑面积，按2000元/平方米的修缮费用计； 2、拆迁费用 （1）拆除有证面积，按550元/平方米成本计算（含70元/平方米拆运成本及临迁费每平方米20元/月，暂按2年计算）； （2）拆除无证建筑，按1070元/平方米成本计算（含70元拆运成本及1000元建安成本补偿）； 3、复建费用 住宅复建综合价按2980元/平方米，公建配套按2500元/平方米计算。集体（商业）出租公寓综合价和集体物业复建综合价按2980元/平方米计算； 4、市政道路建设费用 按700元/平方米（含路面、绿化、排水、交通岗、路灯等）； 5、不可预见成本 按照各项费用总和的4%进行平衡； 四、城中村改造的模式设想 4.1 城中村改造流程图(捆绑拆迁安置公开出让） 国有 开发房地产物业 佳兆业 % 村委 % 利润分成 城中村改造 项目公司 方案报批 招拍挂 集体 佳兆业 % 村委 % 回迁安置 集体物业 4.2 城中村改造流程图（协议出让） 国有 开发房地产物业 佳兆业 % 村委 % 利润分成 城中村改造 村属公司 方案报批 协议出让 集体 回迁安置 集体物业 股权交易 合作开发 土地交易 4.3 两种出让方式的比较 公开出让： 1、有利我司直接获得融资地块的土地使用权； 2、该种方式须经过公开招拍挂的程序，因此不能排除其他发展商参与，存在一定风险； 3、需严格按照公开出让的要求签订出让合同，在规定的时间缴交齐土地出让金，对我司的资金要求有一定压力； 协议出让： 1、融资地块的土地使用权是出让到村集体经济组织注册成立的全资子公司名下，我司如要取得该土地使用权，还需进行股权交易、合作开发或者土地交易三种方式来获取土地使用权； 2、该种出让方式需缴交的土地出让金可以适当延期（首期50%，一年内交清，融资地块的土地出让金需在预售房屋前交清）； 4.4 城中村改造合作方式（公开出让） 1）我司负责项目的全部投资（土地费用、投资开发费用、拆迁安置费用等）。并负责项目的全程开发； 2）由村委负责完成拆迁、安置、补偿实施、协助报批报建等手续和双方约定的工作； 3）土地拍卖所得溢价款部分按照我司与村委成立的项目公司股权比例进行分成； 4）合作按项目公司利润比例8：2分成，我司80%，村委20%(暂定，具体分成情况要和村里协商）。 … 操作步骤要点： 与村委签订合作合同 与村委成立合作项目公司 约定分成方式 4.5 城中村改造合作合同模式分析（公开出让） 操作主体 我司与村委成立项目公司，股权比例为8：2 拆迁安置工程、新项目开发、村集体经济开发等均以该项目公司运营 双方责任 1）村委负责以其名义向政府争取城中村改造的优惠政策和拆迁安置工作 2）我司负责项目运作的前期成本垫支，并负责规划设计、开发报建 溢价分成 1）城中村改造成本中放大20％－30％报批 2）土地出让后地价款返还项目公司（即我司与村委8：2分成） 风险处理 1）如我司最终未能获得新可开发用地的土地使用权，我司需回收全部垫支的成本，包括报批中放大的成本部分 2）土地出让收入盈余部分我司与村委按8：2的比例分配 五、城中村改造的经济思路 5