同策-2011青浦鑫塔项目全程营销策划报告.pptVIP

营销策略 S W O T 1.0容积率低密度社区 别墅级园林景观及配套 私家电梯 超大面宽 高得房率 价格明显高于市场同类产品 市场区域性极强 板块需求由小面积向大面积转变明显 市场处于政策调控期，后市不明朗 板块明显处于供大于求的市场状况 业务核心问题 营销策略 青浦新城中高端产品的购买力有多少？ 让我们来看以下一组组数据 业务核心问题 营销策略 数据源 　 数据类型 　 数据明细 　 青浦区 　 徐泾板块 赵巷板块 朱家角板块 香花桥板块 其他 B2C个人数据 老公房业主 单价在3万以上楼盘业主（楼龄1970—1997年） 2100 1214 2690 965 4365 高端楼盘业主 单价3万以上，04年之后购入 4114 6723 8410 3604 9978 别墅业主 总价400万以上 2177 5056 3471 1103 5897 高保险额购买者数据 总价30万以上保单 92 105 67 21 188 私家车主 车价在20万以上的私家车 4101 6065 4488 3404 8799 月信用卡消费 月消费3000以上 211 315 283 154 550 银行VIP客户 100万以上固定存款，有大量现金流。 99 114 56 34 234 机构数据 私募基金大客户会员 入门50万起。 331 574 296 200 883 奢侈品会员数据 Cartier、Hermes、Chanle会员 249 499 386 201 794 移动话费 月话费300元以上 1787 2314 1214 835 3947 大学本科以上且工作5年以上 目前27岁~45岁的社会中坚人群 4033 5758 3961 2344 7710 社保交税额度 月收入1万以上 3196 1378 947 674 1012 TOTAL 22490 30115 26269 13539 44357 业务核心问题 营销策略 数据源 数据类型 数据说明 　 青浦区 　 　 　 　 赵巷 徐泾板块 新城 　 私营企业主数据 在沪浙商协会会员、钢材、建材、水泥老板、法人 20034 10247 25010 B2B企业数据 电子商务平台店主 月交易万件以上店铺 571 203 2340 　 律师、教授、公务员、医药等 科级以上 668 449 3499 　 企业高管 100万以上年薪，国企、合资、外资等。 8976 5621 15309 TOTAL 30249 16520 46158 青浦新城聚集了大量民营企业，数量达到惊人的25000家 加上一些企业高管和高收入职业者，新城中的购买力惊人 我们只需要找到其中800组有改善需求的客户就成功了 业务核心问题 营销策略 如何找到他们使其关注我们的产品？ 蓄客策略 既然目前的青浦新城市场存在大面积的需求，也有足够的购买力 营销策略 主力客群 生活工作在城区内的客户 全市热盘 通过包装和推广，使项目成为业内及市场的关注热点。 次要客群 与新城区有关联度客户 青浦新城作为客户积累主战场 拓展新城周边村镇的意向客户 吸引少量与新城有关联西区客 蓄客策略——墙内开花墙外香，线上线下齐发力 营销策略 新城忆华里 旭辉玫瑰湾 富力桃园 新城盛景 区域项目踩盘 同策区域内项目 传统主流媒体对于区域内客户导入有效性一般 小众媒体精准较高，能较好的寻找客户 区域内的巡展或者派单是不错的选择 可选择青浦城区内自有的党政机关报 本地居民关联度大，相信相互间口口相传 通过区域内在售项目的走访以及我司代理新城盛景的经验，我们得到的启示： 蓄客策略——媒体通路预判 营销策略 宣传媒体： 新闻晨报、东方早报、租售情报、搜房网、电视 户外形象： 市区进入青浦区主要干道上的抢占阵地 精准打击： 直邮短信、城区内定点巡展、派单、龙头客户开拓 特殊媒体： 针对新城内部党政机关及公务员的《青浦报》 口碑营销： SP活动频繁，充分利用本地客户的圈层效应 媒体策略 线上高调造势，线下精准抓客；沿途围追堵截，活动圈层效应 蓄客策略——媒体通路选择 营 销 策 略 包装策略 营销策略 以高端别墅的标准，从视觉、听觉、触觉全方位的感受本案建立的公寓里别墅生活全新理念 包括企划调性、销售物料、科技道具、物业服务、产品展示 抓住社会大众追求名盘热盘的心理 为新城居民打造自己家门口的“新河湾” 包装策略——接触点包装 营销策略 样 板 房 选 址 原 则 远离社区不利因素的位置 距离售楼处较近的位置 具有明显景观优势位置 不影响正常工程推进 样 板 房 建议 在红色区域搭建样板房 两房、129㎡三房、176㎡四房各一套 园林景观实景呈现 天然河道是景观亮点，重点营造 包装策略——样板为王 注重售楼处风格以及软装细节处理 营销策略 包装策略——售楼处氛围营造 营销策略