以租代售相关政策、案例.pdfVIP

一、概念 2017 年 7 月，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁 市场的通知》 ，提出在大中城市加快发展住房租赁市场， 租购并举是健全房地产市场的重要 举措。于是，以租代售的销售模式再次走进人们视野。 所谓的以租代售方式就是将空置的商品房进行出租， 并与租房者签订一个合同， 在合同期内 买所租的房， 开发商即以租房时的价格卖给租房者， 而租房者在租房期内所交的房租， 可以 抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权 ; 如果租房者在合同 期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。 二、自持商品房“以租代售”模式被政府叫停 所谓“自持商品房”，即开发商自持住房面积，并将其作为租赁住房用以出租。也就是说， 这类房屋只能用来出租，不得用以销售和转让。 （1）天津 2018 年 7 月 18 日，天津市国土资源和房屋管理局发布《关于加强企业自持租赁住房管理的 通知》。主要有五条要点 : 第一，企业自持租赁住房应以租赁方式自持经营，不得销售，不 得分割转让、分割抵押。 第二， 自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次 租期不得超过 10 年。第三，自持租赁住房应以中小套型为主，优化房型设计，鼓励采用符 合市场需求的住房套型。 第四， 企业自持租赁住房应纳入天津市房屋租赁信息服务与监管平 台管理。第五， 企业对自持租赁住房的租赁实行市场化机制， 全部公开对外租赁， 租金价格 由租赁双方按照市场水平协商确定。 （2 ）杭州 2018 年 7 月 17 日，杭州发布了《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》， 规定“通过竞自持比例所取得的涉宅用地上全部为住宅”。同时， 《通知》还规定，自持商 品房的单次租期不得超过 10 年， 单次收取租金的期限不得超过 1 年。租赁价格一经确定， 1 年内不得随意上调。不难看出，此次新规主要打击的是开发商“以租代售”、变相销售租赁 住房的行为，进一步保障承租者的权益，避免租客“房财两失”的现象出现。 （3 ）南京 2018 年 7 月 17 日，南京方面也公布了最新的土地政策：取消土地拍卖环节的“现房销售” 要求，同时全面推行“竞自持面积”。具体来看，当土地达到竞拍的最高限价时，将改为竞 拍所建保障性住房的面积，每次加价 200 平米，最多的竞拍单位获得该地块。换句话说，开 发商竞拍的房源可自由支配，不用再无偿移交给政府，不过房子只能用来出租，不能销售， 目的就是为了增加租赁的面积。 三、商住房以“以租代售”模式规避限购政策，被住建委叫停（以北京某项目为例） 以北京区的珠江四季悦城项目为例，该项目系商业用房， 50 年产权。 2016 年 5 月，通 州区开始限购商住房， 按照商住限购规则， 这类商住楼盘只能卖给企业， 开发商不能将该楼 盘的房屋销售给个人。 此项目开发公司为了规避相关政策， 在 2016 年 6 月至 2017 年 3 月期间， 与多名个人签 订《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，将部分办公用房“以租代售”，并收取房屋价 款一半的“租赁押金”及部分“租金”。协议中的“出租人”就是开发商，“承租人”是实 际上的购房人。 开发商还向购房人表示， 一旦几年后通州商住限购取消， 房子便可以给购房 人过户办房产证。开发商还与购房人签订了一份“补充协议” ，开发商同意在购房人获得购 房资格后，按约定的价格优先购买房屋。 2017 年 5 月 3 日，北京市住建委在其官网曝光了该开发公司“商改住”、“以租代售” 的情况，并对该公司作出了相应处罚。与开发公司签订《租赁协议》的一些“租户”起诉至 通州区法院，要求开发公司退还房款。经通州法院调解，开发公司最终