浅谈物业管理人员素质的培养.doc

浅谈按物业管理人员素质的培养 摘要：随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理以及管理人员素质的现状及应采采取的对策进行分析。 关键词：物业管理 人员 素质 所谓物业管理，就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。国家《十五计划发展纲要》中，已经明确地提出，要规范发展物业管理业。 一、我国管理和人员素质的现状 随着全国房地产业的高速发展，被视作现代城市朝阳产业的物业管理也因此获得了蓬勃发展。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大，从业人员素质普遍偏低等不足。目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位的现象较为普遍。这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展，主要表在： （一）人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平。 我国物业管理企业的人力资源队伍在专业、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。 日趋激烈的竞争、不断变化的劳动力人口以及劳动形态向知识基础性的转化都要求企业比以往更加不断重视劳动力生产效率的改进和提高。同时企业也要求人力资源部门能够超越低成本的行政管理服务，进而提供帮助企业利用人力资本创造真正具有市场竞争力的专业技能。 在当今环境下竞争要求物业管理企业着重建立一支反应更迅速、更灵活、更具有弹性的劳动力队伍。为此，企业必须更有效地在网罗人才、分配资源、考核绩效并打造核心能力和技能方面提供战略性指导的人力资源部门将成为企业效率的前瞻性驱动力，做出新的突破。 （二）物业管理从业者的素质偏低问题。 《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，物业管理行业从业者素质偏低，管理服务不到位的形象较为普遍。由于物业管理是一个新兴行业，目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，物业从业人员良莠不齐。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。 （三）现有物业管理企业大部分是小规模企业，员工职业化意识不强。 由于资本实力不雄厚，往往是企业经营管理者和所有者合而为一的双重身份，这就决定了管理随意性，不规范化、职业化程度低的问题。 在企业的创业初期形成的无论事物大小，老板都亲自过目，按照自己的思想来办事而不是按照管理一般原则或规范性的流程来处理，企业的人力资源也在动荡不安中任意变化，成为老总的附属品。一旦企业想跑的更高、更快的时候，高层的职业化意识会成为致命硬伤、制约企业前进的速度、效率。因为总经理一夜之间醒来，忽然发现自己已经没有办法管理这个飞速前进的跑车了，但又不可能放手，好象什么地方都有问题，这时候才意识到职业化管理的问题，为时已晚也。 二、充分认识提高物业管理人员素质的重要意义 （一）提高物业管理人员的综合素质是社会发展的需要。 中国的物业管理行业，在经过 20 多年风风雨雨的发展后，走出了一条辉煌的发展之路。社会科技的进步和人们生活方式的改变，使物业管理趋向科学化及复杂化，同时，物业管理发展至今，其专业化、市场化的特征越来越显著从总体上说，我国物业管理人员队伍主流是好的，在多年来的管理实践中涌现出大批专业知识丰富，个人素质