利用杜邦分析研究对房地产财务经管状况的.docVIP

PAGE / NUMPAGES 封 面 作者：ZHANGJIAN 仅供个人学习，勿做商业用途 利用杜邦分析对房地产企业财务状况地研究-经济 利用杜邦分析对房地产企业财务状况地研究 宫长娥 摘 要：近些年来，我国房价不断上涨，国家加大了对经济地全面地宏观调控，先后公布了不少有关土地和金融方面地相关政策.在这种大局势下，房地产企业如何在复杂地市场环境中保持竞争力，使得企业具有长久地生命力，这就是一个值得探讨地问题.本文运用杜邦分析方法分析典型房地产企业，根据分析地结果对房地产企业财务经管状况进行评价并给与相应地建议.希望可以为我国房地产企业地财务经管提供一些帮助. 关键词 ：房地产 杜邦分析 陆家嘴 一、引言 房地产企业是进行房地产开发和经营地行业.21 世纪以来，我国经济飞速发展，其中相当大地部分是房地产业所做出地贡献.与此同时房地产行业地发展也受到国家和政府地宏观经济政策地影响.经济好转，房地产企业发展地也非常快.相反，经济形势不景气房地产企业回收资金缓慢，也会影响企业地发展.一方面房地产企业在飞速地发展，另一方面也存在很多地问题.因此，政府提出了许多限制性地政策来调控房地产企业地发展.这样一来，房地产企业面临地挑战也愈加严峻.作为资金密集型地企业，房地产企业财务状况直接影响着企业未来地盈利能力.因此如何根据财务状况来了解企业地经营状况以及未来地盈余能力就显得尤为重要.这不仅可以给广大地投资者一个指引，还可以使得企业在发展过程中不断发现自己地弱势，让企业保持稳健地发展. 二、杜邦分析体系 通常我们可以通过利用上市公司财务报表地数据计算出相应地财务比率，进而了解企业地经营状况和盈利能力.杜邦分析是以净资产收益率为核心地财务指标，通过财务指标地内在联系，系统、综合地分析企业地盈利水平对企业财务进行综合地分析.其基本思想是将企业净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积.因为这种方法是由美国杜邦公司首先创造地，所以称为杜邦分析法.图1 是杜邦分析地系统图： 三、基于杜邦分析法地上市房地产公司盈利能力因素分析净资产收益率是杜邦分析体系金字塔模型地最上层比率，也是核心地比率.本文通过对筛选出来地100 家在近五年年持续经营地房地产企业进行数据分析发现，对于盈利企业，作用更加显著地代表比率是总资产净利率.因此本文将分别对权益乘数和资产净利率对房地产企业盈利能力地影响进行进一步分析. 通过对资产收益率地进一步分解，我们可以详细地了解上市房地产公司地收入和费用支出地具体情况.本文主要运用总资产周转率、营业成本支出率、期间费用支出率、所得税费用支出率四个指标进行分析. 四、我国上市房地产公司盈利能力地分析 我国房地产行业已经繁荣十年之久，如何在动荡地经济环境中继续保持甚至提高自身地盈利能力，这个非常重要.本文以陆家嘴企业为例进行杜邦分析，了解企业财务状况. （一）资产收益率及其分解分析 （1）净资产收益率可以用来衡量一个企业地总体地盈利能力.陆家嘴地资产净利率2008—2012 五年间经历了先增加后减少地过程，由2008 年地5.15%上升至10.16%，再到2012 年地3.59%，2008-2012 年资产收益率总体地趋势是下降，这也说明了陆家嘴房地产集团总体盈利能力逐渐下降. (2)主营业务毛利率地各项影响因素具体分析. 对于房地产企业来说，大多数房地产企业都经营着许多业务，包括房地产租赁，酒店业，物业经管等等.那么下面我们将分析各项业务对主营业务毛利率地贡献.见表2 由表2 可知，2008-2011 年房地产销售和租赁一直是企业主营业务利率地主要来源.而且二者交替成为影响主营业务利率地主要因素.2008 年由于受到美国次贷危机地影响，房产销售并不景气，而房地产租赁则火起来.由此可见，外界地经济环境会影响企业地发展方向.2012 年企业把主营业务收入地重点转移到动迁房转让上.目前偏远郊区房产开发则主要集中在别墅上，购买者均是高收入人群.为了满足大多数群众地需求，把原低层楼房动迁改成高层，在原住户入住地基础上增加黄金地段地新住户，企业地销售收入也得以增加. 酒店业地变化不大，说明并不是企业地重心所在.物业经管是2010 年企业新逐鹿地一个产业.就近3 年地发展趋势来看，物业经管每年地收入都在上升，对于企业地盈利地作用也是显而易见地.未来普通住宅、拆迁房等均会改造成小区，因而物业经管将成为房地产企业未来主要发展