住宅小区物业管理费标准测算方案幻灯片资料.docVIP

1 住宅小区物业管理费标准测算方案 一、物业管理费收入测算 为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设××小区物业服务费标准为PM，则 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入） ＝住宅建筑面积×PM×12月×96%＋车位数×25元/车位.月×12月×95%＋（商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%） ＝20164.09㎡×PM×12月×96%＋96个×25元×12月×95%＋1619.7㎡×2.3元×12月×70% ＝232290.32PM＋27360.00＋31292.60 ＝232290.32PM＋58652.60 说明：◆%比是指年度收费率；◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。 二、物业管理成本支出测算 序号 项? 目 月发生额 （元） 年发生额 （元） 备? 注 1 工资及福利 2 行政办公费 3 设备设施维护费 4 环境管理费 5 公共水电费 合 计 6 社区文化建设费 7 不可预见费 8 酬金 9 法定税金 成本支出总计 附表1： 工资估算（￥ 元） 职位 薪金标准 (包括福利社保) 预算人数 (人) 全年薪金总额(元) 平均每月 薪金支出 (元) 年终奖金 (按一个月薪标准) 薪金合计 主管 秩序维护员 客服管理员 工程技工 清洁绿化员 合 计 附表2： 行政办公费估算（￥ 元） 序号 项目 测算式依据 计算式 支出金额（人民币元） 月支出 年支出 一 通讯费 1 移动电话 2 物业服务中心电话 二 交通费 三 办公用易耗品 四 服装费 1 管理干部服装 2 一般工作人员服装 3 秩序维护员服装 4 清洁绿化服装 五 物料折旧费 1 电脑 2 监控室空调 3 对讲机 4 对讲机电池 六 业务费及 其它支出 合 计 附表3： 设备设施维护费估算（￥ 元） 名 称 摘 要 金额(元)/月 月支出 年支出 工程维修工具 工程维修物料 保安监控系统维护 电梯维护保养 化粪池清理维护 停车场养护 消防、供水系统维护 二次供电发电机 维护保养 其 他 合计 备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。 附表4： 环境管理费估算（￥ 元） 序号 项目 测算式依据 计算式 支出金额（元） 月支出 年支出 1 园林绿化保养 2 垃圾承运费 3 四害消杀 4 清洁、绿化工具 5 清洁用品的消耗 6 水池、梯间 清洗消毒等 合 计 附表5： 公共水电费估算（￥ 元） 项目 测算式依据 计算式 支出金额（元） 月支出 年支出 路灯、园林用电等 办公、监控中心 地库车场照明、地库排风机、地库潜水泵等 电梯、电梯房风机等 合 计 三、物业管理服务费标准的测算 下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。 若×××小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入—成本支出＝0 即：营业收入—（313440.00＋营业收入×17.5％）＝0 推算出： 营业收入＝379927.27元 根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为： 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入） 379927.27元＝232290.32PM＋＋27360.00＋31292.60 推算出： PM≈1.383元/㎡.月 根据上述测算，我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥1.38元/㎡·月 上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发，按新的《物业服务收费管理办法》还应将管理费分摊等费用纳入测算（如公司运营费用、公司要承担的税费等）。当然，收入与支出应根据本企业和小区实际运营情况测算（如本公司人员工资、小区能源损耗、日常运作资源损耗、税费等）。另外，测算过程还应考虑未来成本的上升可能，故在此基础上要预留3～5年（或根据物业服务合同期限）的提升空间。如当时测算标准为1.5元/㎡·月，但考虑未来成本上涨因素，则在此基础上最低要提升到2.0元/㎡·月。那么在实际操作中如直接按此标准收取，恐业户也不一定能接受也不诚信，所以在对外收取上则明确或公告“第一年按物业管理费标准的75%收取（为不让业户感到迷惑或不理解，可对外宣传开发商为回馈业户而采取的贴补政策），第二年按 %收取，第N年按 %收取”。这样做法，避免了未来因提升管理费标准而去做大量工作之苦（我想业主也会理解） 仅供参考，不足之处，请予批评指导。 版 权 所 有，侵 权 必 究 联 系Q 本页为自动生成页，如不需要请删除！ 谢谢！ 如有侵权，请联除！ 1，侵权必究 联系Q 1， 版 权 所 有，侵 权 必 究 联 系Q 本页为自动生成页，如不需要请删除！