贵阳商住楼项目商业计划书交银行资料.docVIP

PAGE PAGE 25 商 业 计 划 书 项 目 研 究 报 告 编制时间： 报告编制人员名单 项目负责人： 技术管理负责人： 编制人： 校核人： 审核人： 审定人名单： 目 录 一、公司简介 二、总论………………………………4 三、项目概况 四、市场研究分析……………………8 五、项目综合定位……………………22 六、项目投资估算……………………34 七、财务分析…………………………42 八、不确定性分析……………………43 九、风险分析与对策…………………47 十、附表………………………………49 总 论 1、研究报告编制依据 （1）贵阳市城市规划局《贵阳市土地使用变更通知书》； （2）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）； （3）建设部《房地产开发项目经济评价方法》； （4）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》 2、研究报告研究范围 根据地块所处的地理位置，及周遍环境，主要研究地块的价值、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，财务分析、项目经济效益评价、敏感性分析等。 一、市场研究分析 说明：该项目所处贵阳市云岩区宅吉小区永安寺街。下面将对贵阳市、云岩区、宅吉小区、项目地块市场分别进行分析。 （一）、贵阳房地产市场研究 1、政府房地产新政对贵阳房地产市场的影响 随着国家一系列房地产新政出台并实施，已经对全国很多地区、省市房地产市场产生了相当的影响。但至少目前看来对贵阳房地产市场的影响不大。贵阳地产市场在未来的五年内将继续保持平稳上升、有效需求不断增长的趋势。因为贵阳房地产市场有自己的特殊性： 1、贵阳城市地貌山多平地较少，人口密度，大市区建设用地极其有限，物以稀为贵也就无可厚非。并且在2003年政府就已出台相关政策，停止限制开发贵阳市内住宅项目。 2、长期以来贵阳居民购房主要以解决居住需求，改善居住条件为主，把购房作为一种投资升值手段在购房目的中所占的比例极小，恶意炒作哄抬房价的现象仅为个别，虽然国土资源部首批普通住房用地分配贵阳分到一杯羹，但在贵阳房地产市场大环境之下，国家一系列房地产新政的出台对贵阳房地产市场的影响是有限的。 3、随着贵阳旧城改造，大量急需改善住房条件的消费群体以及地州县到贵阳经商工作的消费群体。并且还有外省的客户群体。已逐渐形成一个庞大的潜在消费市场。 新政给贵阳带来了整个房地产行业的大演变，从2004年的老八条到今年的新八条，银行信贷紧缩政策。使贵阳各家地产发展商从过去独立开发运作项目到增强相互合作，充分整合各自资源，对外融资贷款开发。这一发展方向也是发展商为适应整体外部环境变化的所做的自我调整。否则将面临被日益加剧的市场竞争给淘汰出局。 总之新政的实施对企业生存既是全新的挑战，也蕴涵着全新的发展机遇。 2、贵阳房地产市场供求分析（信息来源市房管局05年上半年统计数据） 1、供应方面： 从土地购置与开发方面:全市土地开发投资0.91亿元,土地购置费6.97亿元,购置土地面积201.16万平方米。房地产开发投资方面: 房地产开发投资保持快速增长态势。全市累计完成投资39.44亿元,其中住宅投资17.75亿元,经济适用住房投资4.29亿元,办公楼1.47亿元,商业营业房3.78亿元,其他16.43亿元。商品房施工(新开工)、竣工方面:商品房施工面积稳定增长。商品房累计施工面积1136.28万平方米,其中住宅847.55万平方米,办公楼67.81万平方米,商业营业房157.64万平方米,其他63.28万平方米。 2、需求方面： 从商品房预销售情况来看: 首先,商品房批准预售面积呈上升态势,商品房上市速度放缓,市场供给压力得到有效缓解。商品房预销售登记面积有所上升，同比去年市场需求不断增大。2005年1-6月，贵阳市商品房预销售登记面积144.23万平方米，同比上升12.74%，其中住宅面积134.01万平方米，同比上升13.49% 。 图15：贵阳市2005年以来商品房预销售登记面积变化示意图 图16：贵阳市2005年1-6月商品房预销售登记面积结构示意图 在商品房预销售登记面积中，住宅144.23万平方米占92.91%，办公房5.51万平方米占3.82%，商业营业房4.15万平方米占2.88%。 从目前贵阳房地产政府部门相关信息来看，贵阳地产投资开发量、销售总体形式、市场供求关系综合因素来看，本项目开发所处的宏观外部总体环境较