增资扩股项目合作基础资料.docVIP

PAGE PAGE 7 **项目合作方案 一、 基础数据 1、**市南湾房地产开发公司取地基本情况 股东为自然人股东刘某，杨某。公司项目总用地59.59亩， 其中50.24亩通过土地挂牌挂牌 出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，并同样是具有 公开、 公平、 公正特点的国有土地使用权出让的重要方式，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于 投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。挂牌出让是 招标拍卖方式出让 挂牌 出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，并同样是具有 公开、 公平、 公正特点的国有土地使用权出让的重要方式，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于 投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。挂牌出让是 招标拍卖方式出让 国有土地使用权的重要补充。 拆迁 2、项目开发建设方案 项目用地性质为商住用地，其中商业占51%，住宅为49%，容积率为5，建筑密度33%，绿化率22%。 根据市场调研结果，项目物业业态和产品组合定位为： ◆特色餐饮休闲步行商业街 ◆中高档复合性经济型酒店 ◆LOFT写字楼 ◆普通住宅（电梯） 项目地块经济技术指标 土地用途 -- 商住用地 物业类型 -- 商业兼容住宅 建筑结构 -- 框剪 规划净用地面积 ㎡ 39724.4 规划总建筑面积 ㎡ 268000 地上计入容积率的建筑面积 ㎡ 198000 其中：商业建筑面积 ㎡ 30100（1-3层） 住宅建筑面积 ㎡ 97000 其中商品住宅面积 ㎡ 72393 其中还房住宅面积 ㎡ 24607 办公建筑面积 ㎡ 50000 酒店建筑面积 ㎡ 20000 物管房及配套公共设施用房建筑面积 ㎡ 900 地下建筑面积 ㎡ 70000 其中负一层商业建筑面积 ㎡ 5000 机动车位面积 ㎡ 58520 配套、设备及非车动车位面积 ㎡ 6480 楼层 -- 地下3层，地上32层 容积率 -- 5.0 建筑密度 -- 45% 绿地率 -- 20% 机动车位 个 1540 其中：地上停车位 个 0 地下停车位 个 1540 非机动车位 个 2250 项目档次 -- 中档商住楼盘 3、项目价值估算 土地市场价值为113876万元（1911万/亩），实际取地成本为67091万元（1126万/亩），土地溢价46785万元。项目开发总价值约为30 4170万元，总投入估计14 9735万元。预计项目息税前利润为154435万元，税后利润13 1270万元。 二、项目合作方案 合作意向：增资扩股+融资 1、增资扩股: 新进股东通过增资扩股获得项目公司20%--30%的股份。 2、融资要求：融资额5-6亿元，借款期2年，融资利率8%-12%，股权溢价进入公司资本公积，融资利息每半年付息一次。 方案考虑要求 涉及那些税？ 挂牌交易（取得土地使用权）：契税、城镇土地使用税、印花税 商业建筑（出租）：营业税（城建+教育）、房产税、印花税 住宅出售：企业所得税（估计预售收入）、土地增值税（产权发生变化）、印 增资扩股：三种方式 当企业盈利： 1）以未分配利润转增注册资本： 不征收个人所得税（一是以未分配利润转增注册资本的， 用于转增的未分配利润应当扣除截至转增时点应纳未纳的税收金额，因为公司很可能没有按期缴纳税款，或者缴税日期晚于转增日期，则在增资扩股时首先 需要扣除相应的税款。二是依照国家税务总局《征收个人所得税若干问题的规定》 （国税发 [1994]89 号）和《关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知》 （国税发 [1997]198 号） ，以未分配利润和任意公积金转增注册资本，属于股息、红利性质的分配，对 自然人股东取得的转增资本数额，应作为个人所得征税（法人股东无需缴税） 。 国税发 [1997]198 号文同时规定， 股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息、 红利性质的分配， 对个人取得的转增股本数额，