房产行业收入成本税金匹配的特点.docxVIP

房地产财税特点的钥匙配比 正常企业的财务会计系统的配比通常是因果配比与时间配比的统一。但房地产企业项目运作的长周期性决定了项目一定是跨越会计年度和纳税年度的，项目收入与成本的因果配比与年度配比产生矛盾，这是房地产企业不同于其他企业最重要的财税特点，由此决定了房地产企业的税收风险也完全不同于其他所有的企业。 正常房地产项目的开发，始于拿地，经历立项、规划审批，拿到施工许可证开始开工建设，达到预售条件取得预售许可证，施工同时同步开始预售，直至项目最终完工，完成竣工验收和备案，最后交房入住。这才完成整个项目商品房的开发过程。这个完整的过程短则三年，长则五六年甚至更长，为了更好的理解房地独特的配比特点，我们将项目开发全过程划分为三大阶段，从拿地开始到取得预售许可证结束为第一阶段，前期无收入阶段。从开始预售到完工为第二阶段，预售阶段。从完工到项目彻底清算完成为第三阶段，完工清算阶段。? 为了分析的简化，我们假定房地产公司开发的项目周期三年，每个阶段为一年，三个阶段财税配比情况如下： 第一年为前期无收入阶段，尚未开始预售商品房，无收入；项目成本已经开始发生，主要为土地成本、前期工程费和建安成本，如开始融资，融资费用也计入成本，由于成本发生的长周期，完工前无法同收入配比，只能计入资产类科目开发成本；费用正常发生，但主要为管理费用，财务费用忽略，销售费用暂无。这个阶段，由于没有收入，增值税、土地增值税均不需要缴纳，所得税进行年度汇算清缴，正常情况应形成亏损。 第二年为预售阶段，开始预售商品房，大量房款流入企业，但达不到会计上确认收入的条件，企业财务会计系统暂不确认收入，计入负债类科目应收账款；开发成本继续发生，主要为建安成本、基础设施建造费和公共配套设施费；费用正常发生，主要为管理费用、销售费用。这个阶段开始收取大量房款，会计不确认收入但为了征税的需要，税法针对房地产这部分预售收入制订了特殊政策，增值税应在取得预售收入的当期预交，土地增值税预交也与增值税税同步进行，所得税情况比较复杂，按照税法要确认所得税收入，但当年度与收入配比的成本无法确认和计算，为了实现配比，税务法规采取了变通措施，采取了预估成本的方法，暂估算一个标准成本计算当年度企业所得税，这个预估成本在税收法规中不叫做预估成本，而是采用了另外一种表达方式：计税毛利率，这其实是预估成本比率的差额。 第三年为完工清算阶段，假定商品房已经销售完毕，不再有房款流入企业，但完工和交房意味着会计上收入确认的条件已经满足，必须将预收账款转入收入；开发成本也全部发生完成，转入开发产品科目，然后同收入配比转入成本；费用继续正常发生，仍以管理费用为主。增值税税已经在上阶段跟随预收房款做了预交，现在完工交房阶段增值税纳税义务正式发生，需要按照要求申报缴纳。土地增值税预交完成，所得税也在上个年度根据预估成本计算缴纳，但土地增值税和所得税都面临整个的最终清算，实质就是在这个阶段当会计上完成项目的收入成本匹配后，所得税和土地增值税也需要完成收入和扣除项目的匹配，这种匹配必然导致所得税和土地增值税的最终清算。 配比项目 无收入阶段 预售阶段 完工清算阶段 会计收入 0 0 预售房款计入应收账款，销售全部完成 预收账款转入收入 会计成本 0 实际发生成本计入资产中的开发成本科目 0 实际发生成本计入资产中的开发成本科目 开发成本转入开发产品，再转入业务成本 会计费用 正常发生核算 正常发生核算 正常发生核算 增值税 0 按照3%预征 正常申报缴纳 土地增值税 0 销售收入的比例 根据真实成本实施清算 所得税 收入0，正常年度汇算清缴，形成亏损 预收房款即为收入，由于无实际成本数字，采用计税毛利率计算 根据真实成本实施清算 房地产项目全过程财税配比表 从上表我们不难得出几个结论： 首先，房地产企业的独特财税配比使得开发的不同阶段呈现出完全不同的缴税方法，也必然引发不同性质的涉税风险，这完全区别于普通行业缴税的平衡性和稳定性。 无收入阶段主要以投入为主，三大主要税种基本都不需要缴纳，税务机关对企业该阶段关注度也较低；预售阶段开始实现大量收入，但由于真实成本还不能够可靠的计量，三大税种基本都是收入的比例（所得税的情况稍复杂，但也基本是一个比例），税务机关的关注度重点是在企业有没有隐瞒收入，实际成本的发生同缴税没有任何关系；完工清算阶段核心是真实成本的实现，税务机关关注的焦点是成本的合理、合规。 其次，房地产企业的财税风险具有明显的滞后性，普通行业由于经营的稳定性，税收风险的出现也是几率平均的，但房地产企业不同。 在完工之前，缴税方法较为简单，企业和税务机关之间的争议问题也较少，涉税风险同样较小；完工之后，成本完整发生，项目面临最终的清算，清算的复杂性、争议性比起预售阶段不可同日而语，更重要的是，在预售阶段由于成本发