离婚中按揭房的处理.docx

离婚诉讼中按揭房屋处理涉及的几个问题 刘洪云 整理 　　　按揭房屋作为一种新类型财产，在离婚案件中对其进行处理时必然会面临普通财产所不曾遇到的难题及争议。虽然立法对于离婚时按揭房屋的处理目前尚是空白，但社会的发展与法律的滞后本就是一对永恒的矛盾，再成熟完善的法律法规也不可能为实践中出现的所有疑难问题提供现成的标准答案。在寻求对离婚案件中按揭房屋公正处理之法的过程中，应当注重从现有的法律法规中探寻对解决按揭房屋问题具有启发意义和借鉴价值的精神实质，结合按揭房屋自身的特殊性质，考虑婚姻家庭生活的现实状况，不强求财产分割的绝对精确，努力使离婚案件中有关按揭房屋的认定结论和处理结果既符合法理也符合情理。本文在现行法律法规框架下，立足审判实践，对离婚案件中涉及按揭房屋处理的若干疑难问题进行探析，以达到抛砖引玉之目的。　　一、我国按揭房屋的发展历史及现状　　“按揭”是金融行业的专业术语，“按揭”一词是从香港传至我国大陆，系英文“mortgage“一词的粤语音译。按揭制度源于英美法系的衡平法中物的担保的一种类型。在英美法系国家，按揭人将房产的产权转让给按揭受益人(通常是指提供贷款的银行)作为还款的保证，按揭人通常继续占有该财产，在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房屋产权转让给按揭人。香港法的按揭制度与英美法系国家的按揭制度基本相同，只是香港的按揭存在广义和狭义之分，广义包括任何形式的抵押和质押，而狭义的按揭则不包括抵押。虽然目前大陆的现行立法尚未出现“按揭”字眼，但实际上却在某种程度上承认了“按揭”的存在，且大陆的按揭制度已对外来的按揭制度做了很大的改造，其主要特征是不转移按揭物的所有权。　　在我国的金融实践中，习惯将银行开展的“个人住房商业性贷款”业务称为“按揭”，即一种银行用其信贷资金向购买自用住房的自然人发放的自营性贷款方式。为了防范贷款风险，目前银行主要开展的房屋按揭方式是贷款人所购房产及房产用地的使用权作为贷款抵押，同时以房屋出卖人或专业的担保公司提供保证担保，贷款人在交付首付款后，采用分期偿还贷款，其购房不足部分由银行提供贷款。贷款人到期不能偿还本息的，贷款银行有权依其抵押物实现抵押权，或由保证人承担偿还本息的连带责任。　　二、按揭房屋分割难的几个突显问题　　（一）由于按揭贷款购房涉及到开发商、购房人、银行三方主体，按揭房屋的借款人向银行偿还贷款的周期可长达数十年之久，履行按揭贷款合同的期限长，签订房屋买卖合同和取得房屋产权存在较大的时间差。作为购房人签订房屋买卖合同的有可能是夫妻的一方或双方，因而在离婚时，按揭房屋款未履行完，房屋产权证未取得，房产的首付款、还贷款、房屋的增值纠纷等等以及涉及到的相关法律问题很多。　　（二）购买房屋时的按揭房的资金来源、购后分批还款的资金、结婚前购买的按揭房以及结婚后购买的按揭房等等问题，均是离婚案件中极易引发争议的事实。尤其是随着当前房价的大幅攀升，房屋的增值部分和可得利益的归属也成了离婚案件争论最多的问题。房产作为固定资产，可能会耗费个人一生的全部积蓄，因此，当事人诉讼法院请求离婚，对财产的争议最大莫过于房屋的产权归属，当事人就此很难达成和解。　　（三）银行与购房人（贷款人）之间的贷款关系，银行与购房人之间的抵押担保关系，银行与房屋出卖人或其他专业的担保公司之间的担保法律关系等等。　　（四）在处理时须充分考虑到当事人双方利益，以及婚生子女的利益，从公平公正角度出发，处理离婚案件中的按揭房问题。而司法实践中，由于没有非常具体明确的法律规定，不同的法院和法官在法律理解和适用上不统一的情况，造成同一种情形，对其权属认定往往也有诸多不一致的地方，有碍于司法公正。　　三、离婚诉讼中按揭房屋处理涉及的几个问题　　（一）尚未还清贷款的按揭房产能否分割　　对于尚未付清全部房价款的按揭房屋，在离婚诉讼中能否进行财产分割，理论上存在两种针锋相对的观点。一种观点认为当事人在付清全部房价款之前，对按揭房屋还未取得所有权，既然没有所有权，就不宜对按揭房屋的权属进行分割，可以先判归某一方使用。《最高人民法院民一庭涉及婚姻案件处理分析民事审判实务问答》的相关意见就持这种观点。另一种观点认为当事人只要进行了房屋权属登记，就已经从开发商那里取得了所有权，陆续偿还的只是欠银行的贷款本息，而不是房价款，既然取得所有权，理当可以分割。　　在金融实践中，按揭指购房人将其与房产商的房屋买卖合同项下的购房人所有的房屋抵押给银行，银行贷款给购房人并以购房人名义将款项交由房产商以支付房屋价款，若购房人到期不能还本付息，则按揭银行有权将该抵押房屋变价并优先受偿，其中，并不存在将按揭房屋的所有权转让银行的环节。所以，按揭人对于尚未付清全部贷款的按揭房屋拥有所有权，离婚时可以进行分割。　　因此，在离婚诉讼中，对于已经取