世联地产对星河湾的系统研究星河湾.ppt

金三角——中国最高端生活与社交平台 大洋场：洋气与国际 地属性：世界的门户 大事件：2010世博会 文化场：权贵与大气 地属性：中国的门户 大事件：2008奥运会 大商场：务实与细腻 地属性：华南的门户 大事件：2010亚运会 未来中国魅力所在， 文化场、洋场、商场、 汇聚星河湾 未来目标 世界的星河湾 中国最高端生活与社交平台 * 沪 兼容南北文化精华 精致典雅的时尚领军之地 穗 岭南的开放文化与地方特色 实用主义及乐活的态度 京 根深蒂固的传统北方文化 集中的强势硬朗与粗砺质感 附件：广告赏析 北京星河湾 北京星河湾 北京星河湾 北京星河湾 浦东星河湾 浦东星河湾 陶醉在美丽的星河湾 建筑之符号： 广州星河湾营销模式图: 营销 强度 阶段 目标 时间轴 宣传方向和深度 引起市场广泛关注 能量积聚，高度蓄势 脱颖而出 全面渗透，进而通过口碑迅速传播 Δ开盘期 Δ入伙，二期开工 区域概念 资源概念 社区形象概念 开发理念宣传 细节卖点宣传 展示细节卖点 资源与品质展示 社区品牌建立 创造新价值点，社区品牌的外延 Δ开盘期一个月 Δ开盘期三个月 广州星河湾营销节奏,主题和手段:营销震撼力的手段包括近2公里长的实木地板沿江景观栈道,媒体楼书和全现房卖楼 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 开盘前三个月,引起路人的关注和好奇.通过昭示性较强之公共性建筑，如商业街、沿江栈道、钟楼、围墙对地盘形象进行展示 开盘前两个月,利用市场热点,引起社会的广泛关注.通过媒体软文进行新闻性的区域炒作与开发理念炒作 开盘前一个月,能量积蓄,蓄势通过电视、报纸广告进行项目价值点炒作. 开盘期.脱颖而出.通过媒体楼书以及销售展示中大投入对社区生活方式进行全面宣传 第五阶段 开盘后,全面渗透,进而通过口碑传播.通过对产品品质与优势资源的现场展示并辅以活动营销 广州星河湾分期策略和价格走势: 时间轴 第一期 第二期 第三期 产品 电梯洋房+贵族公寓+特色园林别墅 49栋7—9层电梯洋房 含装修价 4500元/平米 第四期 多层电梯洋房 小高层电梯洋房 面积 小面积产品为主 40---200平米不等 单身公寓40—50m2 普通公寓90—230m2 120-380平米 205－612m2 5000元/平米 5500元/平米 7000—12000元/平米 时间 2001年 2003年 2004年 2002年 规模 12万m2，900套 20万m2，1613套 9万m2，800套 10万m2，700套 浦东星河湾推广策略:前期主推项目品牌形象,中期主打圈层和高价值平台,开盘前强力推广项目及品质 2009.1.1 3.1 3.25 5.1 8.8 2009，一个心情盛开的新年 盛大开盘 广州日报,中国房地产报,安家,新京报,第一财经日报,南方日报 平面媒体 红地产 地产 中国民航 中国新闻周刊 社交星河湾，人际关系是财富 广州、北京、上海都有一个世界级的星河湾 全球财经权威CNBC 家是收藏璀璨 魅瞬间的容器 品牌形象 圈层和高价值平台 项目和品质 浦东星河湾推广策略:高举高打,强势炒做,快速树立形象,集中爆破 推广策略 第一财经战略合作 新闻媒体全面炒做 广告集中投放全面轰炸 全国高尔夫精英挑战赛 波士堂三周年庆典 CBLA活动 平面媒体投放（专题+硬广） 电视广播投放（高收视率栏目投放） 坊间传说线 新闻炒作线 公关活动线 销售动态线 生活情调线 前所未见，蜚声国际，登陆上海 浦东星河湾客户策略:资源整合，全面联动 客户联动 易居全民总动员 老业主：广泛发动北京,上海和广州三地的老业主 易居高端客户资源:易居会高端客户资源，易居一手房高端项目未购客户，易居投资基金板块财经，基金经理圈等客户，财经圈，基金经理的客户 公关活动:对深圳,潮汕,香港的客户进行拓展 易居星河湾项目组全体推广 易居集团各板块高层推广 易居研究院专家推广 易居媒体公司推广 易居臣信推广 浦东星河湾 广州海怡半岛营销战略:风起浦东,横扫南中国 2009年8月8日,浦东星河湾创造日销40亿元的世界记录后,广州海怡半岛迅速制定了营销战略: 风起浦东,横扫南中国 战术: 无孔不入,一网打尽 连续组合拳,层出不穷 广州海怡半岛推广策略:借助浦东星河湾热卖造势,前期主推品牌形象,中期推广城市价值和项目价值,最后推广品质和高端价值平台,实现圈层营销 8.8 8.31 9.3 9.10