合富辉煌-长沙博宇项目商业定位方案-121PPT.ppt

博宇项目商业定位方案 1、对社区商业发展的理解 社区商业是一种有别于城市的区域中心商业、大型购物中心、特色步行街的商业业态，它是以一定地域的居住区为载体，以便民利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业模式。 狭义:指满足购物、饮食、家居等基本需要的商业服务； 广义:还包括会所、教育、交通等社区配套服务。 2、社区商业的功效与作用 内涵：服务于本区居民 外延：服务于外区居民 内涵与外延的范围决定了社区商业的规模、业态、形式等差异 3、社区开发与社区商业发展的协调 为社区生活配套，规模要适中，主次要分清，功能要综合，档次要恰当，价格要实惠 店铺的互补性与聚合性，商业服务的便利性与亲和性 需要长期性经营，主体要稳定，辅体要灵活 要适应社区发展的提升而提升——分期、阶段性、展现社区的特质 4、社区商业发展理念 购物、娱乐、餐饮、休闲、教育培训、健康运动、家居、医疗等社区服务消费相结合，建立全方位的泛商业社区模式。 1）.零售、餐饮、文教、服务产业的配套性 2）.居民日常需求的便利性与供应的适应性 3）.商业服务的亲和性 4）.需求与盈利的长期性、稳定性 5）.店铺的互补性与聚合性 5、大型综合社区商业中心开发要求 开发商、零售商、投资商均要把握上述特征。 在规划、设计、建设、招商、经营、管理、服务等过程共同参与。 开发商与零售商（尤其是主力店）的广泛共识、长期合作、利益共享。 7、小区公建配套定位 小区规模的大小，决定了小区配套设施的规模。 小区配套设施的内容，直接体现小区的档次及形象。 小区配套设施的成本投入，短期内较难收回。 后期的经营成本较高，单靠区内消费难以“养活”。 配套设施实行对外经营，容易破坏小区的整体治安管理。 8、小区公建配套设定 小区配套设施的规模应充分体现小区的档次——高档次的大型精品楼盘。 小区配套设施的内容要尽量完善及齐全，必须能满足小区内的基本生活需求（体现楼盘配套的价值及意义)。 小区配套设施要实行分期投入，短期内配置一些最为基本的配套设施（如：便利店、士多、小食店等）。 考虑部分设施对外经营，规划上将对外经营的内容统一设置，实行对外、对内独立管理。 9、小区公建配套设定 10、小区公建配套设定 11、小区公建配套小结 小区公建配套形式 小区公建配套形式 第二篇 项目商业分析 目前长沙市商圈分布图 红星商圈的路网四通八达，形成了以韶山路和湘府路交会为中轴点的外流交通路网，以及商圈内12条次干道的内流交通网。? 汽车南站矗立圈中，距株洲、湘潭两市只有半小时的车程，到黄花国际机场仅需10多分钟。长沙一小时经济圈战略在这里将得到最佳体现。 新南城的交通路网具有很强大的优势，规划建设中的武广高速客运专线长沙站设在紧靠新南城的黎托，规划中的长株潭城市轻轨也将穿城而过。 农博会促使了红星商圈的形成与发展，目前农博会已顺利召开了五届。所指的红星商圈位于长沙市韶山南路与湘府路交汇处及其延展的四周。周边有投资1.8亿元建设的1500个国际标准展位的中国现代农业博览交易中心展馆；可容纳5400多户企业和经营户、配套齐全的现代国际物流中心；由12个农副产品专业市场构成的基础市场群。并建有建材、家电、电器、糖酒、百货等大型市场和商场，整个商业购物场所占地3000多亩。 随着省政府、天心区政府搬迁，省地质博物馆、省青少年活动中心、省群众艺术馆、会展中心、长沙市科技馆等一批省、市级重大文化设施、建筑群落在城南拔地而起，使长沙南部形成新的政务区中央区，植物园文化旅游圈的打造，长株潭融城，都给红星商圈聚集人口和财富提供了巨大的潜力。 红星商圈推进珠三角、长三角、武汉城市群三大经济圈中间新生经济联合体的形成，具有举足轻重的作用。不仅是长沙市新城区的商业中心，同时也是长株潭三市的商业中心。红星商圈的作用是能最有效地聚集长株潭的商业、物流、金融、信息和政治、文化、社会等资源，打造长株潭三市整体核心竞争力。 项目所处红星商圈集中了多种专一业态市场,以及各种会展的召开，该区域聚集了相当一批人气.但是因为受区域整体市场消费水平以及消费意识限制，商业氛围不够成熟，业态单一，消费场所档次不高。目前许多专业市场难以维济，部分商家经营回报率低。 一些专业市场采用免租几个月甚至几年的招商政策，希望慢慢培养人气，再图发展，由于免租使许多商家在此租下商铺，但由生意过于清淡并不开门营业，情况最为明显的是绿色食品城、灯饰城、体育用品城等。据调查，商家普遍对现状不满意，但看好红星区域的发展前景，因此大多先买下或租下商铺，等待时机。 从上表可看出，近两到三年内，南城要起来的商业体量非常大，本项目的竞争对手多且实力强劲，另一方面也说明南城的发展潜力被看