鲁商置业丰台区周庄子村项目拿地可行性研究报告0815.pptx

鲁商置业丰台区周庄子项目拿地可行性研究报告;2;3;;共分为五个地块，分布在万丰桥南北两侧，东临丽泽金融商务区;包含多种属性用地，业态种类丰富，但单个地块面积过小且过于分散，对后续开发利用造成困难，缺乏规模优势;地块价值层级和地块属性不同，可以形成较为完备的功能业态，但整体聚合度不高;此外，地块周边仍存在一些现状建筑，拆迁时间待定，影响项目开发;地块一：东侧为规划中的绿地，景观资源好；距离地铁9号线七里庄站约600米，轨道交通较为便利;地块二：仅东侧有一小部分临近城市干道，面宽较窄;地块三：东侧为规划公园，景观资源好；西侧邻区域干道，东侧邻规划中的城市主干道，距离地铁10号线约600米，未来交通便利；地块内部规划有公交首发站，对项目品质有影响;地块四：紧邻规划中城市主干道及地铁、铁路交通枢纽，未来交通条件优越;地块五：北侧紧邻城市干道，但地块狭长，展示面较窄;14;项目原各地块经济指标;调整完以后各地块经济指标;17;项目所在区域是北京城区面向京冀的门户，但本板块是比较传统的居住区，由于环线绿隔等历史原因城市面貌较为落后;整体经济水平较低，在城六区经济排名中位置靠后，与其他中心城区尚存在一定差距;与北京等同区域地段的写字楼租金及住宅价格相较均处于价值洼地;针对此情况，北京市政府提出《促进城市南部地区加快发展行动计划》，丰台成为城南计划的主承载、南部崛起的主战场;依托丰台区新规划定位，其战略地位提到提升，区域经济和产业将实现跨越式增长;加之本区域位于丰台行政腹地，行政区位优势明显;周边拥有丰台区政府、丰台税务局及北京公安局丰台分局等政府机关单位，给商务办公和生活带来极大便利;25;目前板块交通极为便利，紧邻三条城市主干道，周边围绕三条地铁，有利于项目打造地铁上盖模式，但微观交通欠发达;结论：项目区域潜在价值可观，尚未被有效挖掘;28;受房地产调控、财政等政策影响，2009-2012年北京市住宅土地供应量逐年减少，受此影响，市场整体放量随之减少;土地成交集中在五环外，09年至13年7月五环内成交地块面积仅为总成交的7%，五环内土地极为稀缺;从近三年北京土地市场供应可见，中心城区未来住宅产品稀缺，供应量有限;丰台区是目前及未来一段时间五环内住宅放量的主要集中区域;33;近年来丰台区三至四环住宅土地供应量逐渐减小，预计项目入市时，区域放量不足以对本项目产生威胁;35;近一年北京商品房市场供不应求、存量不断下降，均价波动上涨，自12年初始，北京整体已进入两万元以上价格时代;中心城区均价均高于3万/平米，周边较远城区除顺义、门头沟和房山区外，其它城区均以突破2万/平米;住宅市场表现出旺盛的去化态势，新房需供比约为1.7，供需严重失衡;市场存量主要以五至六环为主，五环以内存量约占总量的四分之一，项目面对的竞争威胁较小;项目地块周边二手房源较多，档次较低，多为农民居住的回迁改造房、原单位分房或公开销售的经适房，价格区间大多在3-4万元/平米之间住宅，城市形象较差;41;价格区间集中在3.3~4.2万元/平米，个别项目较贵因素源于尾房销售;根据调研得知，目前区域内的客群以城市中高端客群、地缘沿线改善客群为主，交通环线及泛区域置业客群为辅;高端客户对区域的认可度逐渐提升，各项目整体去化率较高，以90-150㎡的产品最为热销，总价约在250-900万之间;45;北京五环内中心城区商务办公市场供不应求,市场较为景气;中心城区热点区域高档写字楼一路上涨的租金水平在呈现出高投资回报率的同时，其需求转移去其它中心区域趋势明显;对项目周边调研可知，区域内原商务氛围不浓厚，非办公聚集区域，商务楼数量稀少且成散状分布;租金水平低，约1.2-3.8元/天?平米，但整体出租率较高，超95%以上，商务需求较为旺盛;办公写字楼硬件设施标准较低，多为2000年落成，外立面和内部结构都已陈旧老化;入驻企业多为小微型企业，行业分布广泛主要有咨询、汽车用品、数码、科技、贸易、经纪、文化、工程等;随着丽泽金融商务区的发展及影响，区域内涌现出一批新建甲级写字楼项目，价格区间为3.5~5.1万元/平米;53;54;55;目前项目所处区域内商业以社区商业、底商基础配套为主，分布在万丰路、东大街、丰台北路和丰管路;业态种类丰富，总体以日常生活需求配套，同时配有两个专业市场，以汽车基地和陶瓷建材为主;华堂商场是项目周边区域有代表性的综合性购物商场，人流量大，消费人群多;酒店以商务快捷酒店为主，档次不高，缺乏高品质酒店配套服务;商业整体档次偏低，以大众化消费为主，对居民的消费吸引力减弱，区域商业水平亟待提升;61;;;;威胁;66;67;68;从城市发展脉络来看，北京的城市空间经历从“摊大饼”到 “两轴－两带－多中心”为特点的大都市圈发展的不断优化过程;目前北京已形成“东重、北密、西贵”的