合肥市瑶海区东汇城策划报告（宝业地产竞标报告下）.ppt

商业执行计划 核心问题： 由于块状商业相对面积过大，销售势必受到影响。如何解决这一问题，是当前需要提前考虑及寻找答案的。 解决： 在针对大场铺的销售时要提前考虑不利因素，因此建议后期可以小面积单位来进行分割。之后的操作方式有三种： 定业态————设门槛————抓大客户大品牌 定业态————设门槛————组合客户 定业态————小铺低门槛————经营管理公司统一招商调整 销售执行 商业销售模式建议 对于楼层的平面分割，综合考虑了销售速度及资金回笼要求，对楼层的平面布局建议采用小面积铺位，然后采用（3年）返租+（3年）包租形式的销售方式进行销售。 销售执行 商业销售模式建议 前3年采取返租形式，以每年8%的投资回报率在客户签约时直接折成购房款进行抵扣（该笔费用在制定销售价格时可加入销售底价） 从第4年至第6年，每年按照9%的投资回报率对物业进行包租并返还该笔租金收益于投资者。 在该销售模式下，确保开发商拥有前6年的物业经营权，由于1—3年的租金已在购房时结算完毕，故前3年为开发商经营好商圈，使商圈成熟提供时间保障。 销售执行 商业销售模式建议 执行原则： 基础价+包租收益=对外售价 返租比例≤经营管理公司收益 统一及固定期限的经营权——6年 销售执行 整合经济测算 销售执行 （见附件） 视觉 一次视觉的盛宴，一个梦想的展望 【平面展示1：LOGO、VI】 信息登陆期 品牌诉求 品牌导入、建立，引出项目，实现企业品牌与项目价值的整合、支撑！ 营销策略——推广策略 项目入市期 项目开盘期 项目影响力 品牌诉求：宝业携手瑶海区政府，进行城市建设——社会责任企业，美誉度； 项目诉求：27万方复合体带动区域商圈形成，升级区域商业，带来一站式生活。 项目销售期 宝业地产 倾城钜作 合肥向东 繁华巨擘 繁华原点 5′生活圈 无限商业 品质筑家 价值深化 生活演绎 2010.06 重要节点 11月第一波开盘 推广主题 2010.9 2011.4 2011.10 2011.12 4月第二波开盘 第三波广告攻势：强化商业价值、生活演绎等展示项目优势。 10月第三波开盘 第二波广告攻势：强调热销，营销活动为主，强调参与性，全市覆盖，到达为主要目的，楼盘形象深入人心。 项目动工 市区、户外阵地选址。区域外接待点进场 软文出街 楼书完成、销售道具完成。 第一波广告出街：报纸电视 举行SP活动、产品发布会。 影响力塑造期 核心化价值建立 产品价值深化 商业价值深化期 价值筑底 生活化定义 商业强化 塑造影响力 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 6月商业启动 营销策略——推广策略 营销策略——推广策略 第一阶段：品牌诉求 企业 + 政府 实现资源最大化，进行高空轰炸，压制性记忆！ 宝业又一巨作 瑶海复兴升级 + 数载沉淀待兴时，一朝繁华汇城东 宝业地产2010倾城钜作 主题： 营销策略——推广策略 活动主题：城市变革与居住论坛 活动背景：利用瑶海区政府对区域的新的定位和规划，结合本项目在区域内的地位和商业规划的聚力，进行炒作。 活动目的：炒作新城东商圈的概念，将是未来城市新中央的聚焦； 活动形式：邀请李慧秋、各大媒体、政府资源的商家、苏宁高层，合作展开板块的发展、居住高峰论坛，进行首轮的业内炒作，带动外围的传播。 活动地点：天鹅湖大酒店 区域炒作·联合政府进行炒作 宝业地产2010钜献 营销策略——推广策略 SP、PR活动立体传播 宝业地产品质的体现； 集中的来人聚集，促进在售项目的销售； 活动本身不仅是为了传达、演绎品牌的精神，更是为项目销售聚气！ 瑶海区文化复兴 现代城市文化艺术展 营销策略——推广策略 第二阶段：价值诉求 我们会导致什么？ 带动瑶海的复兴，带动瑶海的升级，打造东城商圈！ 城市精神向往 项目的崛起 + 合肥，向东进！ 东城商圈·27万方商住复合体 主题： 营销策略——推广策略 产品推荐会 内容:融入宝业地产品牌、全面向社会阶段项目，传达价值 地点：酒店会议大厅 时间：3月上旬 形式：可以邀请著名专家现场解读，所有媒体全面报道。 宝业·东城汇,改变城市想象! 产品AAA推介会 宝业·东城汇项目推介 项目客户会同步成立 营销策略——推广策略 第三阶段：价值诉求 我们是什么？ 合肥东部商圈的核动力，瑶海区商圈的新地标！ 繁华商圈 大盘气质 + 繁华起点，城市新坐标！ 东城商圈·27万方商住复合体 主题： 营销策略——推广策略 客户会的平台形成 客户交流平台、深度传播渠道打造 系列物料全面运用，深度传播渠道建立，建立项目的价值、概念； 客户关系维系，形成固定的、有组织的客户会，给予客户归属感； 稳定、高效的客户会活动，形成固定的品牌传播阵地。 营销策略——推广策略 第四阶段：价值诉求 我们带来什么？ 商业的完善、区域的升级、品质