西安竹香庭院项目市场定位及开发策略.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 二、开发节奏 景观样板示意： ① ④ ③ ② 三、开盘前前期投资估算 根据开发经验，我们模拟项目2007年4月动工，9月兑现会所、西侧沿街商业、景观示范区，多层住宅基本封顶，10月正式开盘销售。 据此我们计算项目开盘前所需资金。 项目 费用（万元） 一 土地费用 0.00 二 前期费用 3864.74 1 市政配套缴费 3526.34 2 前期工程费 338.40 三 建安费用 2207.29 四 社区配套 236 五 管理费用等 162.94 六 销售推广费 641.75 七 不可预见费 194.13 八 建设期利息 278.50 九 投资合计 7585.36 可见，除土地成本外，在项目开盘前需准备资金7585.36万元，详细过程测算见下页。 开盘前投入资金估算 开发策略是要统一思想、统一战略，更好的促进项目与市场的完美对接。 我们将整个开发策略整理为十二字方针： 品牌先行 连续样板 商业聚气 四、开发战略 竹园作为一个已经极具市场认可度的企业，已经具有一定的品牌魅力。品牌先行就是要把竹园企业一直传承的真材实料、真情实意理念充分嫁接到房地产项目中，形成品牌优势。 1．品牌先行 四、开发战略 经典资讯资料交流QQ:524556988 1） 连续样板――广场先行 在项目销售前，先兑换广场，以小型喷泉、花坛给客户第一视觉冲击，达到项目引起客户关于的目的。 2．连续样板 2） 连续样板――入社区大堂先行 入小区大堂，高档装修，体现尊贵感，让客户形成对未来生活美好的憧憬。 3） 连续样板――会所先行 会所是客户对未来生活空间延伸的重要区域，所以营销开始前要先对会所进行各功能分区，并使室内泳池、健身房安装、装修到位，给客户亲身体现感觉。 会所配套――室内泳池、健身房 4） 连续样板――景观先行 项目虽然在施工上可以不用分期建设，但从营销角度上还是需要分期销售。入口景观的营造对后期销售影响甚大，一定要精心打造。 四、开发战略 3．商业聚气 本区域生活配套严重缺乏，而且短期内仍不能完善，所以先期兑现商业十分重要，是汇聚人气的重要手段之一。 首先需要兑现西侧沿街商业，其中包含前期作为销售中心的会所、二层中型商业、六层商业的建设与招商。 沿街二层商业开间约为25m×15m，上下层整体销售。招商方向：餐饮、银行、超市等 六层商业一二层留做火锅城使用，二层以上可以整体出售出租，招商方向：餐饮、服装、超市等。也可以分割作标间式写字间或小型酒店。 南侧二层商业设置为单间式小型商业，开间约为4.2m×8m。招商方向：日用杂货、奶站、音像出租、汽车城小中介等。 四、开发战略 由于开发战略不是本次汇报的重点内容，在此只是简单提出，在以后的工作开展中，我们将作专题研究。 经典资讯资料交流QQ:524556988 竹园名宸置业 运 筹 今 日 决 胜 未 来 竹园名宸项目组 谢 谢！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 六、生活配套及服务建议 2、会所 泳池对购房客户有足够强的杀伤力，所以建议本项目会所配置恒温泳池，设置于地下一层，同时地下也可设置健身房，一层会所前期作为销售中心使用，后期可用作咖啡茶座等休闲娱乐。 六、生活配套及服务建议 3.社区服务中心 社区服务中心结合高层一层挑空部分设置，配置医务室、物业中心、老年活动中心、阅览室、桌球室、乒乓球室等配套，同时设置洗衣、代办快件等服务窗口等。 六、生活配套及服务建议 4、停车 本项目为中档社区，不要求做到严格的人车分流，车库按照0.6—0.8个/户配置，为了降低成本，考虑建设半地下车库。 智能停车系统：为了规范管理，维持良好的车辆进出秩序，车场管理系统是必不可少的。地面车位只供访客使用，并按规定计时收费，业主已购或已租有车位的车辆将停在地下车库内。 5、教育配套 幼儿园，在社区靠近入口处可配置小型幼儿园，即可满足本社区需要也可对外经营； 中小学，关于中小学就学问题，高新国际中学现生源并未达到满额，希望贵司可以和该校洽谈，解决本社区中等教育问题，淡化本项目的教育弱势。 六、配套及服务建议 1) 智能安防系统 保安服务：24小时专人值守岗位，专人接听报警电话，配备相应数量的灭火器以备急用，定期定时对小区内消防设施、保安设施巡查、保养、维修和运行管