房地产广告发布规定解读.docVIP

关于国家工商总局最新《房地产广告发布规定》的 十大解读 　　成务律师认为：《规定》的重新颁布是根据新《广告法》进行条文调整的结果，今后工商部门查处广告违法将会有更充分的执法依据。今天成务律师就从实务运用角度对《规定》进行重点解读。 　　一、《规定》的适用范围 　　《规定》的适用主体包括开发商、房地产权利人、房地产中介机构，其中的“房地产权利人”是指除开发商和中介机构之外的，通过购买、委托经营、信托等合法方式取得房地产项目所有权或经营权的主体；适用的行为包括房地产项目的预售、预租、出售、出租、项目转让等。 　　《规定》列举了两种不适用本规定的行为，分别是居民私人发布的售房、租房、换房广告和非经营性的售房、租房、换房广告，如果实施前述两种行为的主体发布虚假广告的，工商机关不能依据本规定进行处罚，但当事人可以以欺诈、重大误解、缔约过失等理由请求法院撤销合同或解除合同。 　　二、重提《广告法》第二十六条规定的违法行为 　　《规定》第四条与《广告法》第二十六条的规定保持了一致，主要涉及房地产面积表述方式、不得含有升值或投资回报的承诺、不得以时间表示距离、不得违反有关价格管理的规定、不得对未完成的市政条件作误导宣传。 　　房地产广告在表述面积时，应为建筑面积或者套内建筑面积。建筑面积就是建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积；套内建筑面积又称作使用面积，是指建筑物各层平面中可直接供生产或生活使用的净面积的总和。 　　除面积应当真实外，含有以下内容的房地产广告也将属于违法：（1）“每年升值XX%”、“每年按照购房款XX%返还收益”等含有升值或者投资回报的承诺的广告；（2）“距离CBD只需10分钟”、“开车一小时”等以时间表示距离的广告；（3）违反《中华人民共和国价格法》以及相关法律、法规、政策等有关价格管理规定的行为；（4）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传的广告行为。 　　鉴于此，相关主体发布房地产广告时，如确需对房产升值做出宣传的，也不能给购房者带有具体数字或其他可能固化升值或投资回报率的承诺；如需要载明项目与某一特定区域的距离的，应当是该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离；房地产广告中的定价和标价方法不得违反价格管理的相关规定；如涉及未建成的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件的，应当注明属于规划中还是建设中。 　　三、七种不得发布房地产广告的具体情形 　　《规定》第五条列举了七种不得发布房地产广告的情形，分别是：（一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；（二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；（五）权属有争议的；（六）违反国家有关规定建设的；（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的。 　　以上七种行为大致可分为三类：其中（一）、（二）、（六）、（七）属于违反国家房地产管理制度，暂时或永久无法办理房产权利证书的情形，因而不能发布房地产广告；（三）、（五）属于房地产权属存在瑕疵未最终确定归属的情形，不得发布房地产广告；（四）的规定则是为了防止开发商将预售款用于非项目建设的其他用途，所以只有取得预售许可证才能发布房地产预售广告。 　　四、明确了发布房地产广告所需的证明文件 　　《规定》第六条明确了发布房地产广告需要提供的两类证明文件，一是发布主体需要取得的证明其主体资格的文件，包括广告发布主体的营业执照或者其他主体资格证明，房地产开发企业资质证书，中介机构代理销售房地产项目的还应提供业主委托证明等；二是房地产项目需要取得的证明文件，包括项目土地使用权证明，工程竣工验收合格证明，预售、销售许可证证明，出租、项目转让广告应当具有相应的产权证明等。 　　五、广告中有关项目的视觉宣传应名实相副 　　根据《规定》第十一条的要求，如涉及项目位置示意图的，应清晰准确地表示项目的占地面积、立体效果以及项目与周边建筑设施的比例关系。实践中，开发商经常在项目位置示意图中故意缩短项目与周边重要建筑设施的距离，这是不允许的。 　　《规定》第十三条要求“房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。”常见的情况是，宣传材料上含有“精装酒店式公寓”、“霍曼四房门、科宝博洛尼整体橱柜、美标洁具、马可波罗地砖、圣像地板、阿里斯顿热水器、森德散热器，国际一流品牌整体精装，安置高贵身心，保证主人拎包入住”等详细装修的内容，而实际情况相差甚远，此种行为属于广告违法。 　　《规定》第十四条禁止利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。有的开发商在广告上使用“天安门、卢浮宫、独立公园”等其他项目的形象作为本项目的效果进行展示，这种行为属于广告违法。 　　根据