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房产规划 租房或购房的决策A.购房越划算： a.通货膨胀率上升 b.房价成长率上升 c.房租成长率上升B.租房越划算 a.贷款利率上升 b.房屋折旧率上升 c.房屋维护成本上升 租购房比较方法——年成本法A.租房年成本=押金×机会成本+年租金B.购房年成本=首付×机会成本+年贷款利息+年维护费用—房价年涨幅 租购房比较方法——折现值法（不考虑机会成本）A.租房净现值影响因素 a.押金越高，租房净现值越低 b.年租金越高，租房净现值越低B.购房净现值影响因素 a.房屋维护成本越高，购房净现值越低 b.房屋折旧率越高，购房净现值越低 c.未来房价越高，购房净现值越高 期房合理价 期房合理价格=现房价—购房期到交房期之间的房租现值 房地产估价方法A.成本法：房价=土地价格+建筑成本+资金利息成本+合理利润B.收益法：房价=净房租/收益率 （适合商铺、写字楼的估价）C.市场法：房价=同地区房屋价格×调整系数 （适合 住宅的 估价） 教育金规划 教育金规划的必要性A.持续时间长、支出总额大、成长率要高于通货膨胀率B.要提早规划、从宽规划，投资报酬率不宜过于保守，至少高于续费成长率C.与退休规划期高度重叠，二者不应合并规划 子女教育金负担比率的计算教育金负担比=届时学费支出/届时税后收入 教育投资的报酬率（普通年金求i）毕业后工资差异越大、工作时间越长，报酬率越高FV=0PV=深造的学费成本+深造期间放弃的工作收入n=毕业后可工作的年限PMT=毕业前后的薪资年差异 子女教育金规划工具A.教育金补助：贫困学生，特殊身份（少数民族、军政）B.国家助学贷款：贫苦学生，毕业后贷款利息自行承担C.中低风险的基金：离上学年限越长，股票基金的比重可越高D.教育年金保险：储蓄和保障功能，通常附加保费豁免条款E.子女教育金信托：财产的独立性，适合出国、离婚、高收入家庭 信用管理 信用控制指标A.贷款安全比率：（若有房贷，上限可以设的高一点） a.贷款安全比率=每月偿债现金支出/每月净现金流入 b.每月净现金流入=工资—三险一金—个人所得税B.信用额度运用比率（比率越高，出现偿付危机越高） 最大信用额度=最大信用贷款额度+最大抵押贷款额度 最大信用贷款额度=收入×贷款倍数 最大抵押贷款额度=资产×贷款成数上限C.理性信用额度 理性信用额度×（最低还款比率+贷款利率）=合理还款上限 杠杆投资的净值报酬率净值报酬率=（投资收入—借款利息）/自有资金财务杠杆倍数=（自有资金+借款资金）/自有资金 债务管理1. 住房净值贷款（循环贷） A.循环贷款：以抵押贷款为基础，不超过贷款额度下，可以随借随还 B.不限制借款用途，可用于投资或消费 C.利率高，但只有用到贷款额度，才计算利息2. 倒按揭（以房养老） A.适合退休后有房但没有收入的老人 B.办理倒按揭后，申请人领取固定年金直至终老。年金金额不随房价的变动而变动 C.申请人去世后，贷款提供人获得房产的所有权 3. 抵利型房贷（住房抵押贷款+抵利存款账户） A.抵利存款账户中资金按贷款利率水平计息，相当于允许以存款提前还贷 B.可抵利存款账户中的资金可以动用 C.应计利息=（贷款余额—可抵利账户余额）×利率 4. 气球贷A.以低利率、长期限计算月供B.前期还款压力小，后期还款压力大，压力集中最后一期 货币时间价值与计算器的应用 货币时间价值的基本概念A.FV=PV×（1+r）^tB.货币时间价值五个功能键 a.终值（FV） b.现值（PV） c.利率（i） d.期限（n） e.年金（PMT）PAYMENT 普通年金A.普通年金（期末）期末年金：收入、房贷利息支出、储蓄B.普通年金（期初）期初年金：房租、费用、支出C.PV（期初）=PV（期末）×（1+r） FV（期初）=FV（期末）×（1+r） 加拿大按揭A.期末年金，B.利率按题目利率不变C.P/Y payment per year 例如：按季度等额本息还款（4）按月等额本息还款（12）D.C/Y compound per year 例如：按季度计息（4）银行按月计息（12） 永续年金A.PV=A/RB.增长型永续年金：PV=A/（r-g） 净现值NPV与内部报酬率IRRA.NPV〉0，表明项目可行B.内部报酬率为NPV=0时的贴现率，也就是项目投资的必要报酬率C.IRR〉必要收益率，表明项目可行 名义年利率与有效年利率A. EAR=(1+R/M)^M-1