政务区翠湖溪苑规划委托任务书定稿.doc

翠湖溪苑项目规划委托任务书 PAGE PAGE 17 翠湖溪苑规划委托任务书 君安国际置业 2007年10月 总 目 录 HYPERLINK 第一部分 规划总原则 HYPERLINK 第二部分 合肥市概况 HYPERLINK 第三部分 项目概况 HYPERLINK 第四部分 项目品牌形象总定位 HYPERLINK 第五部分 项目规划定位建议 HYPERLINK 第六部分 深度规划要求与参考建议 HYPERLINK 第七部分 规划成果要求 第一部分 规划总原则 规划理念要求 如果我们仅仅是在规划一个建筑群而不是规划一种生活，那么我们永远也无法发显出一种源于现实需求而又高于现实需求的崭新的生活形态。 如果一个建筑群只关注炫耀自身的美与合理性而缺乏对城市公共精神的关怀，那么这样的建筑规划观念是狭窄的。 如果我们对一个建筑群的规划忽略了承载它的地脉之历史人文，那么这样的建筑群是肤浅的。 如果我们贞认人的生命活动是以明天为先导的，那么我们在规划中也就应当对一切显在的事物的有限性保持足够的警惕，使建筑的内容将有可能被最大程度地归置在上升的形式之中并企向未来。 总之，我们希望规划师在项目的规划构思过程中能够在物质形态与生活形态之间、在城市与社区之间、在地段的历史与未来之间、在现实性与可能性之间始终保持一种必要的张力，并在这种张力中企及目的。 二、规划市场要求 项目定位是规划的价值灵魂，规划是对项目定位的创造性发扬。在规划的展开过程中，整个项目的总体形象、建筑立面形态等都将依靠规划设计师们的天才的创造。 如果我们仅仅从规划的美学和技术角度出发而忽略了市场的回应，那么有可能规划出华而不实的产品。从开发企业对品牌的追求来说，必须先打造项目的品牌来树立项目在市场的形象，进而达到项目利润的最大化。因此在规划的美学和市场供求间可能存在的矛盾上需要我们找到平衡并达成一致。 项目所在的区域市场在经历了一段低潮期之后正在逐步崛起，作为曾经显赫一时的政务文化新区，承载了合肥人众多的关注和梦想，天鹅湖畔、多公园、奥体中心边上的生活曾经是全城人的热爱，也正因为此，政务区房价飙升，之前已经基本形成一个“价高无市”的恶性循环，即房价无限攀升，而市场接受度无限下降，需求的弹性无限放大，市场陷入短兵相接的激烈竞争中。值得一提的是，07年开始，随着政务区热潮的再度兴起，政务区地产市场取得了卓有成效的发展，销售形势回暖。我们项目作为一个在区域发展末期跟进的项目，在时机上落后于其他项目，这样以来，我们项目除了需要在规划定位上遵循成本相对领先战略以外，还需要在规划概念有所创新以实现消费者在满足性价比要求的同时获得差异化的居住需求。 三、规划其他提示 “90平米70％以下”的要求，可变通至 60％。 第二部分 合肥市概况 一、地理位置 合肥，安徽省省会，位于安徽省中部为中国中部的重要城市之一，东邻滁州，西界六安，南与巢湖地区相望，北依舜耕山与淮南市相连。地处在北纬31°31′—32°37′、东经116°40′—117°52′之间，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。总面积7266平方公里，其中市区总面积639.7平方公里。 二、自然条件 （一）地势地貌 境内地势平缓少丘，水系较发达，河流、渠道纵横交错。 （二）气候特征 合肥属亚热带湿润季风气候。全年气候特点是：四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，梅雨显著，夏雨集中。年平均气温15.7度，日照2100多个小时。年平均气温在１５℃～１６℃之间，极端最低气温－２０．６℃，极端最高气温３８℃以上。合肥常年主导风向为东北偏东南，夏季为东南和南风，冬季刮东北风、西北风。冬季日照率为52%，合肥属副热带季风温湿气候，无霜期226天，冰冻期82天左右，最大冻土深度为110mm，最大积雪深度为450mm。基本风压0.3KN/㎡ （三）降水资源 合肥年平均降水量940-1000毫米之间，年最大降雨量1541mm，雨量比较适中。春季3-5三个月降水量约占全年降水量的29%左右，降水量集中在6—8月份，其降水量约占全年降水量的41%。年平均蒸发量为1514毫米。 梅雨显著，夏雨集中。一般我市入梅期在6月中旬，出梅期在7月中旬的旬初，梅雨期近一个月。最早入梅在5月底，最迟出梅可至7月底。且夏雨集中程度越向北越大，6、7、8三个月自南向北占全年降水量的35-45%。 社会人文 （一）城市区划与人口： 合肥全市行政辖区总面积7029.48平方公里，辖长丰县、肥东县、肥西县和瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河