现代住宅小区治理领域房地产利益集团的负面影响.PDFVIP

第26卷第4期 盐城工学院学报(社会科学版) V01．26No．4 of Instituteof Science Dee．2013 2013年12月 Joumal Edition) Yancheng Technology(Social 现代住宅小区治理领域房地产利益集团的负面影响 ——成因、表现-9应对策略 徐以民1，朱 伟2 (1．金陵科技学院人文学院，江苏南京210038；2．南京大学政府管理学院，江苏南京210093) 摘要：从房地产领域到现代住宅小区治理领域，延伸着房地产利益集团的力量，其中房地产开发 商、物业公司和地方政府相关部门在住宅小区内具有相应的利益、义务或职责而成为其中治理 的参与者。但它们伴随着房地产领域内形成的与其密切相关的矛盾引发因素而常带来各种负 面影响，包括影响住宅小区治理法律的公正制定与有效实施，造成其与业主之间难以化解的矛 盾，形成强弱冲突的利益博弈困境。应对和消解这些负面影响，需树立全局思维，既要在房地产 领域寻求打破垄断性利益集团势力的政策和制度，预防起源于房地产领域的相关问题影响住宅 小区治理；同时也要在住宅小区治理领域构建多元主体的合作机制，促进城市化进程中住宅小 区的良性治理与和谐稳定。 关键词：房地产利益集团；住宅小区治理；利益博弈；合作机制；“智猪博弈”思维 中图分类号：F29 文献标识码：A 文章编号：1671—5322(2013)04—0028—08 在我国住房体制改革和城市化建设的进程 是房地产利益集团的影响。学界对于住宅小区的 中，既产生了房地产业与房地产市场，又出现了以 治理主要从业主及其自治组织或物业管理的角度 建筑物区分所有权为基础的现代住宅小区。从房 研究相关问题’，而本文从房地产利益集团的角度 地产领域到住宅小区治理领域，存在着一条政策 进行互补性研究，以探源房地产领域内利益集团 与制度链——国家以房地产政策推动房地产业的 的形成与效应为基础，分析房地产利益集团的力 发展和调控房地产市场，以图达到促进国民经济 量在住宅小区治理领域的影响、造成的治理困境 发展和解决住房民生问题的双重目的；而在房产 并探究消解策略。 售后的住宅小区治理领域，则以物业管理与业主 一、房地产利益集团的力量：从房地产 自治制度来解决物业管理的运作、业主的组织管 领域延伸到住宅小区治理领域 理、房地产领域遗留问题的治理等方面的问题。 从目前情况来看，上述两个领域的制度与实践很 (一)房地产利益集团的形成及其“双刃剑” 难说都是成功的。如果说房地产政策与市场充满 效应 争议，则住宅小区治理极不成功。表面上平静、现 我国房地产利益集团(或分利集团)的形成 代的众多住宅小区内，存在着大量的难以解决的 要从两个方面分析。首先，我国房地产政策与制 矛盾。业主针对房地产开发商的维权行为延绵不 度确立了房地产业在国民经济中的支柱地位、维 绝，物业管理纠纷比比皆是，业主难于组织化，成 护房地产开发的市场垄断和土地供应的行政垄 立业委会的小区比例只有30％…、正常运作的业 断，这在客观上有利于房地产领域垄断性利益集 委会低于3％【2J，大量的业主问题牵累政府等现 团的生成，为房地产开发商和地方政府成为房地 象，都反映了现代住宅小区治理的复杂性和艰难 产利益集团中最为核心的力量提供了政策与制度 性。贯穿于上述两个领域的一个重大共性问题， 条件