鲅鱼圈南城区市场报告.docVIP

PAGE PAGE 3 鲅鱼圈 南部新城区二级市场调研报告 2012年2月22日 前 言 目前市场的背景 全国房地产行业出现下滑状态，进入一个深度调整期 国家统计局2月18日公布的数据 \o 数据 显示，1月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比全部止涨。在调控依然从严的形势下，楼市“拐点”加速到来。专家们预计，未来房价回调趋势仍将持续。受调控政策影响，房地产市场观望气氛浓厚，购房者购房预期下降，市场进入深度博弈。芜湖新政刚一出台即被叫停，反映了中央促进房价合理回归不动摇的决心，房地产市场量价将继续调整。芜湖房产新政被叫停，调控不放松的政策预期加强。去年底中央经济会议明确2012年坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归。近期温家宝总理多次强调房价合理回归不动摇。去年末，佛山、成都放松限购均被叫停。芜湖是今年首个出台房地产新政的城市，尽管是支持合理住房需求，但由于受到社会强烈关注，扰乱政策预期，出台4日即被叫停。目前来看，中央对地方政府“救市”充满警惕，这将进一步强化房地产调控不放松的预期。 由此我们可以看到，中央强化宏观调控政策的基调一直并未改变，“从去年的抑制过快上涨，到现在的促进房价合理回归”，这说明了调控的目的已经改变，下调部分不合理区域房价已经成为政策主要目的。因为实体经济出现萎缩风险，部分开发商和地方政府曾期待中央会放松楼市调控从而拉动经济上涨，明显下调房价的现象将更加普遍，“楼市已经彻底入冬”。未来几个月内，央行可能多次下调金融机构的存款准备金率，主要金融机构的存准率将降至19%或19.5%，由此市场会获得一定的流动性，肯定会有部分资金进入楼市，但是预计进入房地产领域的部分不会太多，对房地产企业资金链起不到多大的缓解作用。这次会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。这体现了中央的坚定决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期的、明显的效果。 现阶段鲅鱼圈房地产行业状况 （1）受国家调控的影响，鲅鱼圈整体市场的低迷 鲅鱼圈本地的房地产市场也受到了政策的影响，先期开展的保障房项目是国家利民生的一个大项目，对本地的商品房项目有一定的影响。鲅鱼圈地区的房地产市场从去年入冬后，进入了一个深度的调整期，到今年开春以来也没有太大变化。各家楼盘到访的客户量都大规模减少，客户观望态度明显，造成了成交量的减少。一方面是国家调控的原因，另一方面也是受季节性的影响。鲅鱼圈地区房地产市场上的存量还是较大，本地市场趋于饱和状态，我们也希望政府能够继续加大力度吸引外地资金及企业进驻鲅鱼圈，在拉动鲅鱼圈整个经济形势的同时，也带动鲅鱼圈房地产市场的繁荣。我们相信在未来几年，国家经济继续保持良好的增长态势，我们鲅鱼圈的房地产市场也会持续旺盛的增长。 （2）消费者持币观望，到访量明显减少，消费者在等待降价 通过我们长期的观察与调研，从去年10月份到现在，各楼盘的客户来访量骤减。整个市场低迷的非常明显，再加上媒体的大肆宣传房地产市场的各项调控，对消费者购房信心打击非常大。根据我们在南城区各家售楼处进行客户访谈调研中了解，现在消费者大都认为房价已经被控制住，未来还有下降的可能，没有好的产品不会购买，投资的客户更谨慎，不会轻易出手，都准备在观望观望看看。客户的购买行为变相的进行了积压。目前新闻媒体大肆宣传全国一线城市房价下降的报道，对于整个鲅鱼圈的客户心理上造成了冲击，消费者正在等待鲅鱼圈市场的降价，所以现在出手购房的客户大幅度减少。房地产传统旺季到来之前，整个鲅鱼圈市场都将处于一个低迷的状态。随着时间的推移、季节转暖，鲅鱼圈外来流动人口将逐渐回归，这也会带动鲅鱼圈整体的房地产市场的复苏。 经了解，鲅鱼圈老城区楼盘价格与去年一样，新城区除了尾盘的鸿基国际每平米降100元，部分楼盘稍有涨价趋势，例如：湖海假日每平米涨价300元，恒基河畔花园每平米 上涨200元，银河上园每平米上涨200元，渤海玉珠每平米上涨200元，MOMA峰会每平米上涨200元。其他新城区楼盘项目价格与去年一致 南城区项目市场分析 1、御海明珠 项目地址：辽东湾大街与海平路交汇处，月亮湖公园对面 开盘时间：2011年4月27号 占地面积:94000平方米 建筑面积:300000平方米 开发商:营口御海房地产开发有限公司 总户数:2006户 建筑类别及数量：一期推出11栋产品，高层7栋，小高层4栋，其中13#、15#、18#、20#为11层；16#、17#、19#、21#为17层、22#、25#为26层、23#为32层。 户 型： 一室一厅（4