房地产中介连锁经营发展阿伯高——中国连锁经营协会内部资料.docVIP

2007年中国房地产经纪业特许经营发展特点 一、行业发展状况 （一）发展概况 据国家发改委对全年房地产市场分析报告显示，2007年全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%。其中，商品住宅投资18010亿元，同比增长32.1%；办公楼投资1037亿元，同比增长11.7%；商业营业用房投资2776亿元，同比增长17.9%。2007年，全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7 %。与此同时，商品住房空置面积继续下降, 12月全国空置商品住房6756万平方米，同比下降16.6%，降幅较上年加快8.6个百分点。 在新房市场的刺激下，2007年各主要城市的二手房市场也出现大幅度的增长。北京市建委统计数据显示，2007年北京二手房成交总量为94000套，相比2006年增长20.5%；上海市统计局统计公报数据显示，上海全年二手房成交193000套，比上年上升了4.9%；广州市国土资源和房屋管理局统计数据显示，2007年广州市二手房房屋交易登记98513宗，交易登记面积1079.55万平方米，交易登记金额420.80亿元，同比分别增长17.9%、18.4%和37.9%。 1.调控政策转向，抑制流动性过剩成为调控重点 2007年，国内宏观经济增长由偏快转向过热，政策调控的重点也转为通过金融紧缩政策来抑制过剩的流动性，防止资产泡沫的产生，利率、存款准备金率等金融工具成为政策调控的手段，限制货币的流动性对房地产市场的发展产生了牵制作用。2007上半年楼市异常火热，下半年多项紧缩政策的作用显现，行业开始降温。紧缩政策使得一些没有品牌、管理弱、服务不到位、追求投机的中小经纪机构加速从市场中退出，一些已形成规模的房地产经纪企业同样被市场淘汰，如深圳“中天置业”和“创辉租售”等。 2.增加保障性住房供给成为政策新亮点 “两会”后提出现阶段政府工作重点之一：增加保障性住房供给，解决低收入人群的住房问题。无论是增加小户型住房供给的“90/70”政策还是针对低收入人群的“两限房”政策，都增加了住房有效供给，缓解了国内房地产市场结构性供需矛盾。 3.市场秩序进一步规范 2007年《房地产经纪执业规则》、《房地产经纪业务合同推荐文本》与《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》得到贯彻实施，全面推行房地产经纪机构备案公示制度；严格实施房地产经纪人员职业资格制度；规范房地产经纪行为；加强房地产经纪合同管理；建立存量房交易结算资金管理制度；规范交易结算资金专用存款账户的开设和资金划转等。 （二）特许经营发展特征 1.主体状况 目前国内逾万家的房产中介大致可以分为四种经营模式。一种是房地产管理部门下属企业；第二种是单店经营模式；第三种是直营连锁模式；第四种是特许经营模式，外资企业已广泛采用，目前正被越来越多的国内企业应用。 特许经营模式适合房地产经纪行业依靠信息、注重服务、广泛分布的特点，在美国房地产行业特许经营的公司数量约占30%左右，但是交易额达到了行业总交易额的60%左右。目前中国房地产中介业，有数十个相对模式完整的品牌与机构在各地的房地产中介市场上开展特许经营。 国内房产中介特许人按来源地可分三类：首先，为数不多的国际品牌携先进的理念、丰富的经验和成熟的体系在全国范围内开展特许经营，并居于遥遥领先之势；其次，一些港台品牌经过本地化运营后，开始尝试跨区域特许经营；第三，数量众多的地方性本土中介品牌在其各自所在的地区范围内引入特许经营模式，开展中介加盟事业，初具规模。从特许授权方式来看，国际成熟品牌的特许经营模式包含区域特许经营及单店特许经营两个层次，而国内品牌的特许经营目前更多为本地区范围内开展单店特许经营。 加盟商的主体构成仍然以投资者为主，原有中介店翻牌数量虽然较上年有所提升，但仍然没有占据主流。 2.加盟商的甄选 2007年国际品牌特许人由于其领先优势，严格加盟商的授权评审机制，提高自身体系的加盟门槛，从资金、投资人背景、从业经验、经营者素质等方面均提出了更高的要求，而本土品牌在意识到特许体系的成功与加盟商的选择紧密相关的同时，也迅速摒弃了发展初期“来者不拒”的思路。基于长期商业发展考虑，多数特许商都建立了严格的加盟授权评审机制，较之政府管理的经纪资质、注册资本、经纪人资格等因素，特许体系对行业新进入者提出了更高的准入门槛，有助于推动房地产中介行业诚信建设，更好地保障行业发展动力。 3.品牌建设 无论大、中、小型房地产中介机构都有生存空间和存在的必要，品牌建设才是促进行业与企业进步的重要环节。2007年更多企业意识到品牌在房地产中介服务这一领域的价值所在，不仅可以像业务一样带来直接收益，更可以通过特许的方式分散企业完全直营的风险，当然这一切的前提就是——你的企业已经成