凤阳明中都文化旅游城商业定位调整0731.pptx

凤阳明中都文化旅游城（19#地块）;报告结构;3;近几年凤阳的经济增长较快，在滁州各县排名处于中上水平，但与发达县城相比差距较大。其中社会消费品零售总额以每年以5个亿速度递增，人均收入属于中等偏下。;;项目周边区域配套不完善，消费者认知程度低，心理距离远。;城市;项目紧邻新县政府，周边开发楼盘多为中高档住宅区，未来居住人群的消费能力很强。;1#/2#组团：项目19#地块商业规划调整后指标31675㎡ ，其中1 #/2# 18895（含洪武酒店），主力30-100 ㎡ 。;项目属性界定;11;?项目背景事实;项目开发目标与限制性条件;R1：非期望结果 ——按常规发展的可能结果;R2：期望结果——我们的期望目标;矛盾或冲突——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突;Q：提出问题 ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题;18;旅游文化街; 按照辐射范围，商业一般分为三个层次：城市商业中心、区域商业中心、社区商业。 一般来说，规模合理的社区商业主要服务于本社区内部的居住人口，面临的竞争和风险较少。 那么，如果本项目商业作为社区商业，能否支撑其12万㎡的体量呢？;如果作为社区商业，能否支持本项目商业体量？;本项目商业不能仅作为社区商业，那有没有可能成为城市级的商业中心呢？;;凤阳正处于单中心城市发展阶段，鼓楼、府西区为核心的城市中心区形成了高密度的人口集聚和经济集聚;本项目距离市级商业中心路程约3.1公里，无法与商业中心融合，但是又很难避免与传统中心的竞争;凤阳的城市商业格局是府西街、古花铺廊、文昌街形成了3个主要的城市核心商圈。;本项目成为新的城市级商业中心的可能性非常小;本项目商业不能作为社区商业，也不能成为城市级商业中心，那有没有可能成为区域商业中心呢？;本项目具有相当大规模的商业体量，区域距离城市核心区较远，处于相对独立的位置，未来周边有大量的居住人口。;适合本项目商业的发展方向是：区域商业中心;为实现本项目目标，我们的思路在于：跳出与传统核心商圈的竞争，打造差异化的区域商业中心;由此，我们提出从文化旅游向都市休闲的华丽转身;截然不同的两极：传统商业与都市休闲主义;目标：打造“凤阳城市生活另一极”;打造都市休闲商业的四大关键举措;36;;38;凤阳购物功能发展到起步阶段，竞争激烈，市场空间小。餐饮、休闲、娱乐则尚处于发展阶段，具有很大的市场空间;餐饮市场总结：凤阳中高档餐饮市场较大，结合本项目所处区位和景观资源优势，建议大规模发展中高档、特色餐饮;市场尚处于初级阶段，宾馆生意火爆；相当一部分的消费者是以打牌、麻将为主潜力很大，本项目可发展部分中高档休闲娱乐，与项目的餐饮共享客流。;42;目前，凤阳凤画经营户约10家左右，散落县城各处，凤画作为当地传统文化，与本项目气质匹配，可系列引进。作为本项目一大亮点和形象工程——解决我们举什么旗的问题。在多业态的情况下，甚至可以凤画街作为1#、2#的分期案名。;凤阳本地三大商业街均无批发市场，县城、乡镇经营者批发服装鞋包、生活百货主要去合肥、蚌埠拿货，在东华路名城世家（小区底商），由10余家商户自发形成的食品批发（右图）已小有规模和名气，生意兴隆，客源较多。对本案的提示为批发市场在本地虽然受到来自蚌埠、合肥的巨大分流，但依然还是有市场的。;凤阳县家居建材目前集中南环路，约300家，生意一般，随着新城逐渐成熟，长安街目前也入驻了约20家家居建材和汽车美容。本项目沿西华路和二层较大面积商铺可考虑招商家居建材、汽车美容，作为本区域的一个行业补充。 同时将项目原规划的徽风皖韵区域调整为家居建材、家电卖场。（凤阳有大型家居灯饰城待建）;业态分析-酒水饮品;本项目商业功能比例建议（19#地块）;本项目各商业功能的相互关系;49;整体定位;51;52;19#地块——中都商贸城 整体商业定位图;广场;THANKS