武宁项目投入产出分析报告.docVIP

PAGE 武宁都市花园项目投入产出分析报告 第一部分 项目概况 项目名称：都市花园 项目地址：武宁县黄段片区 项目概况： 土地面积：40285平方米 容 积 率：小于等于0.38 建设密度：小于等于25.77% 绿 化 率：大于等于37.6% 总建筑面积：22177平方米 可行性分析的基本思路 由于本项目存在众多社会资源的调配，对项目投资能力的组合以及房地产政策及市场风险等诸多不确定因素，本研究报告旨在对项目作出初步常规可行性分析。通过江西五湖新形象投资顾问有限公司及其它有效社会资源的积极参与和配合，进而推进项目高效顺利运作和项目价值的提升。 本分析报告是在前期市场调研工作的基础上，充分发掘武宁项目的宁静、环境幽雅等有利条件，将项目有效资源、市场前景及公司操控能力三位一体充分综合考虑，力图找出本项目切实可行的最优开发节奏，并对方案作出初步投资估算。 可行性分析的技术经济指标： 1、本项目主要技术经济指标： 总建筑面积：22177平方米，可售面积： 第二部分 项目投资估算 开发成本估算 开发成本估算 土地费用：6,700,000元 土地费用包括土地出让金、土地契税、土地营业税、土地评估、手续费、拆迁安置补偿费等，共计6,700,000元。 前期费用：110.2319万元 前期费用估算表 序号 项目 计算式 结果 (元) 1 土建设计费 11元/ M2×22177 243,947 2 报建费 18元/ M2×22177 399,186 3 查勘费 18元/ M2×22177 399,186 4 策划费 6万元 6 5 合计 ①––④项之和 1,102,319 备注 前期费用已支出100万元。 土建费用：598.7790万元 土建费用估算表 序号 项目 计算式 结果 (元) 1 基础与主体 250元/ M2×22177 5,544,250 2 配套（含绿化、道路、园林） 20元/ M2×22177 443,540 3 合计 ①––③项之和 5,987,790 水电工程费用：965,310万元 水电工程费用估算表 序号 项目 计算式 结果 (元) 1 小区智能化 (电话、因特网、有线电视、小区安防门禁、可视对讲) 20元/ M2×22177 443,540 2 给排水 10元/ M2×22177 221,770 3 消防工程 300,000 300,000 4 合计 以上①—③项之和 965,310 （以上四项总计: 14,775,459元） 不可预见费：295,108元 取以上1、2、3、4、项之和的2%。 即14,775,459 ×2%，得出不可预见费为295,108元。 开发费用估算 （1）管理费用: 295,108元 取以上1、2、3、4、项之和的2%，即295,108元。 （2）销售费用: 1,683,234元 取销售收入总额的5.5% 详见销售费用估算表： 销售费用估算表 序号 项目 计算式 结果 (元) 1 广告宣传及市场推广费 2%×27,514,440元(总销售额) 550,228.8 2 销售代理费 3%×27,514,440元(总销售额) 825,433.2 4 合计 以上①—③项之和 1,375,722 财务费用： 这部分费用主要是建设期贷款利息。由于建设期贷款数额需要根据销售收入再投入的多少来反向推算，故对财务费用在此不作计算，可将其建设期贷款利息的形式直接在现金流量表中体现。 总成本费用汇总表 本项目总成本费用汇总详见下表： 投资与成本费用估算汇总表 序号 项目 计算依据 计价（元） 1 开发成本 1.1––1.5项之和 14,775,459 1.1 土地费用 见土地费用估算表 6,700,000 1.2 前期费用 见前期费用估算表 1,102,319 1.3 土建费用 见土建费用估算表 5,987,790 1.4 水电工程费用 见水电工程费用表 965,310 1.5 不可预见费用 1.1––1.4项之和的2% 295,108 2 开发费用 2.1––2.3项之和 1,670,830 2.1 管理费用 同1.5项 295,108 2.2 销售费用 销售收入的5% 1,375,722 2.3 财务费用 见表格上财务费用说明 —— 3 合计 上述1、2两大项之和 16,721,357 销售总收入预测表 销售总收入预测表 分类 可售面积 建议销售单价（元/M2） 销售收入（元） 住宅 19938 1380元/ M2（均价） 27,514,440 合计 —— —— 27,514,440 第三部分 利润测算 销售利润=销售收入－销售税金－总成本费用 =27,514,440－(27,514,440×4%)－16,721,357 =9,6