调研培训讲稿.pptVIP

进入房产第一步 －－市场调研 一、市调种类 1、 普通市调：包括对某个楼盘的所有信息进行收集、整理形成市　　调报告； 2、 专项市调：针对某个项目周边的环境交通、生活配套机能和竞　　争对手的信息进行收集整理，形成专项市调报告。 二、市调意义 １、全面了解上海市房地产市场的动态，提高自我能力； ２、掌握竞争个案的产品设计和营销手法； ３、学习、提高个人的销售技巧。 三、市调内容 ［一］普通调研 １、楼盘概况：涵盖了楼盘最基本的一些信息 ２、交通情况：对楼盘的具体位置进行准确定位，记录周边的生活　　配套 　　个案位置：包括四至马路和位置 周边环境 １、居住氛围；２、商业环境；３、公园绿化；４、就学条件； ５、就医条件；６、人文遗产或大型公建。 备注： 　　居住氛围一般分为（传统居住区，如老西门、曹家渡；中心商务区，如南京西路、淮海路地区；高尚住宅区，如古北地区、徐家汇等；滨江聚居区，如小陆家嘴地区；旧城改造区、工房居住区；新建居住小区等等。） 　　此部分重点搞清楚项目位置和周边交通，而环境分析相对比较简单，内容主要涉及区域内的道路、公交、公园、学校、医院、大型公建、商业配套等。 ３、产品规划 　　对产品的规划进行全面记录，了解楼盘的规模、房型、配比和建材、装修、智能化状况。 　　产品分析是整个市调内容中最重要的一个环节，内容包括社区规划、配套建设、建材装修和房型配比等。其中房型配比是重中之重，根据以往调研经验来看，不同的楼盘项目虽然提供的楼书中获得房型资料的途径可能不同，但这一部分往往是调研中最难获取的信息之一，通常解决这个问题的方法主要有二种，一种是统计法，另一种是外立面判别法（图例解释），如果实在没有资料可参阅，只有安排到现场看房一途。 ４、销售情况：了解整个案场的销售状况和客户来源 销售分析：包括卖场特色、样板房特点、销售人员的专业程度等，　其中样板房要有装修标准和装修价格，主要建材的产地和品牌； 价格分析：包括行情差价、楼层差价、景观差价、朝向差价、房型　差价。 　整个价格分析中的行情分析是建立在调研者对相关区域市场比较　熟悉的基础上得出的，这一点相对而言需要一定时间的积累； 去化分析：主力去化房型和去化原因。 　　去化分析是结合主力房型和销售率情况得出的结论，一般区域客户的消费特征决定了主力房型的去化结果。相对而言，二房和三房是当前住宅项目中的主力需求房型，不同区域之间可能会有所差异，特别是在一些差异性产品上，诸如小户型、高档豪宅、别墅项目等，必须注意其中主力房型和主力面积的变化。 ５、媒体推广：了解楼盘在推广期广告投入、媒体诉求和平面表现 主打媒体及广告投放量：一般包括报纸、媒体、房展和网站等。 媒体诉求及主诉求点：寻找出广告中最主要的诉求点。 广告平面特色：关注广告语和广告布局上的特点。 ［二］项目专项调研 　　针对某个项目在一定区域范围内进行的市场调研称之为专项市调，与普通调研不同的是，专项市调在区域环境特征、生活配套机能、区域客源层次、消费特征、重点竞争个案等方面着重加强了对调研深度的要求，一般此类调研更加强调一种判断能力。 １、环境特征 　　道路条件（主干道与次干道的车行道数量、早晚高峰时期和非高峰时期的车流量、主要路口红绿灯间隔时间长短） 　　交通条件（轨道交通线路、公交站点、公交线路包括起始站点、早末班车时间） 　　注意点：来往车辆的档次和出行居民的层次。 ２、生活机能配套 　　食品店（菜场、超市、便利店）的经营品种、规模 　　医院（级别和规模数量） 　　商业网点（百货店、商场、） 　　学校（大、中、小学及幼儿园、托儿所） 　　娱乐场所（影院、网吧、） 　　绿化环境（公园、绿地、户外健身场所） ３、区域消费特征和居民层次 　　消费特征和居民层次一般需要通过相当的数据积累才能够得出的，这里仅仅推荐几个调研的简单方法。 　　首先是证券公司，调研的对象是进入中户室和大户室的开户标准，一般而言，开户标准越高，这一地区的居民收入档次越高。 　　其次是超市，一般而言，同样是超市，虽然商品的价格相差不会很多，但产品档次会有明显的不同，档次越高的区域，其超市同类产品的档次肯定会比其它超市高，以饮料为例，如在中原地区的超市可能会摆放很多的可乐与雪碧，而在古北地区，则可能会出现更多的果汁，进口饮料。 　　第三是菜场，一般而言，越是高档地段的菜场其供应的食品价格要比中低档地区的食品价格高20％-30％。次外，还有二个重要的地方值得关注——熟食店和盒饭店，一般熟食店越多的地区，说明此区域的双职工家庭较多，而熟食店越多的区域，代表外来人口比较聚集。 ４、重点竞争楼盘 　　重点竞争楼盘的调研内容除了前面普通调研所提到的之外，还必须对以下几个方面重点分析： 　　规划特