房地产估价（第二版） 第15章 加油站评估.pptVIP

第十五章 加油站评估 学习指导 要求本章学习之后能够理解加油站房地产的概念、内涵和特点，掌握加油站房地产的评估方法和技巧，熟悉加油站房地产评估参数测算方法和思路。 15.1 我国汽车行业与加油站的发展状况 15.1.1 我国汽车行业的发展状况 发展特点。在汽车产品构成上，轿车继续呈现“井喷”式增长，产销再创新高；客车中轻型客车保持较高增长，微型客车增幅明显下降；载货车行业产销增长整体呈下滑趋势，其中重型载货汽车增幅下降趋势最为明显。 发展趋势。汽车产业发展的外部环境得到了进一步改善。随着居民收入水平的提高、汽车价格的下调、进口关税的下调和进口配额的增加，以及国家不断出台的促进汽车消费的政策，我国汽车市场达到了空前的规模。 相关行业发展。受汽车市场规模以及行业高利润的吸引，各地纷纷争上汽车项目，形成了汽车行业投资热潮。不仅原有的汽车厂商通过追加投资扩大生产规模，而且其他行业如家电、房地产企也业纷纷涉足汽车行业。汽车业的暴利时代即将结束，汽车生产能力过剩和扩大出口将成为现实压力。 15.1.2 加油站及其发展趋势 加油站 国家标准《小型石油库及汽车加油站设计规范》（GB 5015692）对加油站的定义是：加油站是指主要为各类机动车的油箱加汽油、轻柴油的场所，亦可经营汽车洗车、加润滑油脂和零售小包装油品等服务。 加油站在用途上属于交通房地产，是为了保证交通安全和支持道路交通服务的。加油站也是收益性房地产，因为它可以通过经营和销售汽油等物品获得经营利润。从收益角度看，加油站房地产与政治性框架条件息息相关，经济政策、交通政策、税收政策、环保政策等都会对加油站的建设和经营产生决定性影响。加油站会对道路交通和汽车驾驶行为产生持续性影响。 13.1.2 加油站及其发展趋势 加油站的发展趋势 在中国，加油站经历了一个由少到多、由分散经营到规模经营、由单一经济成分向多种经济成分、由经验型管理向专业化管理、由单品种经营向多种经营转化的发展过程。 目前中国的加油站已经形成多种所有制并存的格局。 随着全球经济一体化趋势的发展，中国石油、石化行业将直接面临国际市场竞争。由于全球性跨国公司的重组及全球战略的变化，以及这些公司在成品油分销业务上先进的管理方式和技术，加之国际油市的动荡不安，未来国内成品油市场的竞争将十分激烈，国内成品油销售行业将面临严峻的挑战。 15.2 加油站评估方法 15.2.1 加油站的经营方式 纯粹国有，即中石化、中石油国家全资自有的加油站。 参股联营。中石化或中石油通过不同方式与加油站所有者参股联营，双方按股份分红并承担风险。经协商后，这类加油站一般由石油公司经营。 租赁经营。中石油、中石化付给加油站所有者固定的租金，通过租赁方式经营加油站。 特许加盟的加油站。一些个人的以及单位自建的加油站，加入中石油、中石化的经营网络，享受着两大公司的油品供应，这类加油站也称为社会加油站。 15.2.2 加油站的评估方法 加油站的主要收益来源 图 15.2.2 加油站的评估方法 加油站评估注意事项 区位因素 建筑权利 投资成本和建筑成本 15.2.2 加油站的评估方法 加油站评估的租金模型 加油站是典型的收益性物业，最适合的评估方法是收益法。收益法运用的前提条件是准确测算加油站房地产的收益或者租金。因此，此处的租金模型实质上就是收益法。 加油站年净收入测算 年净收益=销售收入-销售成本-运营费用-设备折旧-经营利润-应交税费 或年销售毛收入=年销售收入-年销售成本=年售油量×(销售价-进货价) 15.2.2 加油站的评估方法 加油站评估的租金模型 加油站年净收入测算 15.2.2 加油站的评估方法 加油站评估的租金模型 确定资本化率 选用合适的收益法公式 评估加油站所必需的数据 15.3 评估案例分析 15.3.1 上海市某加油站评估案例 15.3.2 德国某加油站评估案例 国内外在评估加油站时都从测算加油站租金和收益出发，所不同的是： 国内加油站收益目前还主要是油品的销售，而国外加油站收益的来源较多样化。 国外加油站的全部收益都测算到油品的数量上，以油品为单位测算经验参数，有利于积累评估加油站的收益。而国内侧重于收益的精确计算，但不注重对评估参数的标准化和积累。 关键术语 加油站 加油站类型 成品油 加油站收益测算 复习思考题 什么是加油站？加油站有哪些类型？ 加油站的收益来源有哪些？ 加油站的主要建筑结构特点是什么？ 加油站的建筑成本构成如何？ 影响加油站收益的主要因素有哪些？ 加油站选址的注意事项是什么？ 加油站的评估方法有哪些？如何选择？ 收益法评估加油站的思路是什么？ 如何测算加油站的租金、收益和运营费用？ 房地产估价 （第二版） 21世纪房地产系列教材 21世纪房地产系列教材 房地产估价（第二版） 曲