中国房地产投资环境的地区差异分析.docVIP

PAGE 中国房地产投资环境的地区差异分析 黄良浩(中国人民大学区域经济和城市管理研究所,北京，100872) 摘要：房地产投资环境优劣对城市和区域经济发展具有重大影响。本文从房地产开发企业微观决策的角度出发，抽象出企业进行房地产投资决策的决策模型，并依据该模型，建立房地产投资环境分析的指标体系。在指标体系的基础上，根据各省相关统计数据，运用地理信息系统(GIS)软件对我国房地产投资环境的地区差异进行显示和分析，最后提出改善各地区房地产投资环境的相关对策建议以促进区域经济发展。 关键词：房地产 投资环境 地区差异 地理信息系统 1 引言 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。其具有高投资、高回报、高风险，综合性强、关联效应大等特征。从1979年的住房制度改革以来，我国房地产业已经经历了20多年的潮涨潮落。经济学家们的论证和实际事实都证明，我国目前正经历房地产业投资的第三轮快速增长。在这种形势下，①方维慰。房地产投资环境研究初探。人文地理，2001年06期。 ①方维慰。房地产投资环境研究初探。人文地理，2001年06期。 2 理论基础 为科学地分析评价房地产投资环境，我们必须首先建立投资环境分析的理论模型，并从该模型出发建立相应的指标体系，选择系列合适的指标。目前比较成熟的投资环境评价方法有多因素分析法、等级尺度法、系统计量法、冷热国法、道氏公司评估法、风险评估法、投入产出法、系统动力学方法等多种，这些方法在分析投资环境时有一个共同之处，即都基本上是从宏观的角度出发较系统地分析区域投资环境的各个影响因素，并进而建立相应的指标体系。然而由于缺乏微观分析基础，这类评价方法是否真正体现了微观主体投资者的利益，反映了他们的决策选择，却值得怀疑。由于本文分析的是一个产业的投资环境，而作出产业投资决策的主体是微观企业，这更要求本文要建立基于企业微观决策的分析模型。 2.1 假设 假设1：企业追求利润最大化，并设企业利润为 (p-c)y(1+r)，其中p为房地产单位价格，c为房地产单位成本，y为企业如果进入市场会提供的房地产数量，r指房地产的增值能力。由于房地产开发具有周期长、投资数额和风险大等特征，因而这里我们假设企业在进行投资决策时，会以当前市场上的房地产投资收益状况为基础，若收益为正，则预测房地产建成时的房地产投资收益;如果当前市场上房地产投资收益为负，则不进行投资。 假设2：房地产开发企业是同质的。因而有，y=Y/Nc，其中Y为一个区域的房地产需要量，Nc指该区域的房地产开发企业个数。作这个假设是基于数据的可获得性。 假设3：我们定义A为一个区域人们的住房投资倾向因子，即人们愿意将可支配收入的多大比例用于住房消费。我们可以用pc/p来对其进行描述，其中pc指居民消费价格指数。 pc/p越大， A值也越大，表明人们更愿意将钱用于房地产消费，而不用于其他消费品消费。 假设 4：在假设3的基础上，我们假设Y=AINp/p，其中A指人们的住房投资倾向因子，I指一个区域的城镇居民人均可支配收入，Np指该区域需要购置房地产且具有消费能力的人口数。一般地，我们认为一个地区的城市化水平越高，城镇人口越多，则Np数值越大。 假设5：我们假设影响房地产增值能力的因素只有区位和区域经济增长率两者，即有r=f(L，g)，其中L指区域的区位条件，g指区域的经济增长率。 2.2 理论模型 综上，我们得到企业投资决策的简单模型，即Max{(p-c)*[AINp/(pNc)]*[1+f(L，g)]}。我们将上式进行简单的变换，得到 Max{(1-c/p)*(AINp/Nc)*(1+f(L，g))}，其中有均为正值。 从该模型中，我们可以看出，一个企业在进行房地产投资决策时主要从盈利能力，市场禀赋和增值潜力三方面进行考虑。一个区域，如果在其投资的c/p(我们可以称之为成本价格比)越低，表明企业在该区域投资的盈利能力越强。一个区域，如果在该区域，人们的住房投资倾向越大，该区域的城市化水平和人均可支配收入越高，而房地产开发企业数量很少(这里我们假定房地产企业是同质的)，则我们可以认为对于作投资决策的企业而言，该区域具有很强的市场吸引力。一个区域，如果其区位很好，预期国民经济增长势头良好，则该区域具有良好的房地产增值潜力。 2.3 指标体系 依据上述理论模型，我们可以建立房地产投资环境分析和评价的指标体系，如下： 表1：房地产投资环境评价指标体系 领域层 具体指标层 盈利能力 房地产单位成本 房地产价格 市场禀赋 住房投资倾向 城镇居民人均可支配收入 城镇人口数量 房地产开发企业个数 增值潜力 区位优劣度 区域经济预期增长率 3 实证分析 从上述理论出发，我们对我国房地产投资环境的地区差异进行分析和描述。这里，根据房地产投资周期，我们采用2001年的