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PAGE PAGE 1 [项目代理作业流程图] 物业委托 物业委托 地块初评 合作洽商 全面深入的市场调研 市场定位 项目总体开发模式 产品设计 营销策略 销售案场 案前实施 地块环境调查 宏观各类物业调研 区域各类物业调研 竞争市场调研 消费者调研 产品发展前瞻 目标客户的确定、调查、细分 项目定位：功能定位、形象定位、文化定位、客户定位、价格定位 户型及面积比例确定 户型功能及结构体系选择 配套设施建议 智能化建议 物业类型建议 项目的SWOT分析 品牌定位及推广 产品与服务的核心竞争力的确定 发展规划和建设规模确定 规划设计方案选择 资源供给分析 项目开发组织机构 项目开发建设计划 投资筹资能力评估 投资成本与费用测算 项目财务评估 风险评估及规避方式 项目可行性综合评价 项目用地环境调查 项目地块价值分析 规划设计建议 单体设计建议 户型设计建议 配套设施建议 项目其他建议 营销包装策略 营销推广策略 分期推售策略 价值提升策略 媒体表现策略 项目竞争策略 管理制度 激励模式 销售现场管理 销售现场控制 团队分工协作 销售流程 案前作业进度表 房型、建材、面积表 生活机能图 定价及付款方式 人员岗前培训 销售讲解及答客问 售楼中心辅助道具 环境设计总平图 个案汇总讲解 [宏观经济研究阶段] 宏观经济运行状况国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量房地产开发景气指数宏观金融政策：货币政策、利率房地产按揭政策固定资产投资总额：社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数 [宏观市场研究阶段] 房地产开发状况分析 房地产业发展概况 土地资源的供给状况 房地产业投资状况分析 房地产业市场供给结构分析 商品房销售与空置状况 房地产价格分析 土地供给市场深度分析 房地产开发投资状况 房地产投资概况 房地产开发企业规模分析 房地产投资结构透视 商品房开发建设情况分析 房地产市场供应状况分析 重点城市房地产开发及地产文化比较 现阶段房地产业发展存在问题 [区域市场趋势研究] 区域房地产市场发展现状及趋势； 区域功能定位及发展规划； 区域相关政策及人口变化状况对地区房地产市场的影响研究； 区域房地产市场发展现状研究 区域总体市场供求状况； 区域市场消费特征、消费者状态分析； 区域市场项目状况及主要竞争项目状态分析； 区域发展趋势及市场细分状况等分析；? [土地价值发现阶段] 宏观市场土地环境及价值分析 微观市场土地竞争环境价值分析周边土地状况优劣势分析 地块自身优劣势分析（swot分析）地块市政状况及施工条件分析；?周边道路、交通状况分析；?周边环境状况分析；?周边人文状况分析；?周边生活、教育各种配套设施状况分析；?周边其他影响因素分析；?? [初步可行性分析] 项目用地环境调查 项目地块价值分析与反算 宏观和区域市场调查与研判 市场环境研究 竞争对手研究 房地产需求研究发展规划和建设规模确定 规划设计方案选择 资源供给分析 项目定位分析：目标群体定位、功能定位、品质定位、形象定位、身份定位等项目开发组织机构 项目开发建设计划建议 规划设计指导原则、建筑外立面设计指导原则 户型设计建议、配套设施设计建议 景观设计建议、智能化设施建议 物业管理建议成本控制建议、最低整体均价、预期整体均价、入市价格、可提升价格建议、价格差系数建议销售步调与工程进度配合、销控、销售前期培训广告定位、广告预算、媒体组合、营销周期划分及其策略投资、筹资能力评估 投资成本与费用测算 项目财务评价：财务性分析、风险性分析风险评估及规避方式 项目可行性综合评价 [项目可行性研究] 一 项目用地周边环境分析　　1、项目土地性质调查　　地理位置　　地质地貌状况　　土地面积及红线图　　土地规划使用性质　　七通一平现状　　2、项目用地周边环境调查　　地块周边的建筑物　　绿化景观　　自然景观　　历史人文景观　　环境污染状况　　3、地块交通条件调查　　地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划　　项目的水、路、空交通状况　　地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状　　4、周边市政配套设施调查　　购物场所　　文化教育　　医疗卫生　　金融服务　　邮政服务　　娱乐、餐饮、运动　　生活服务　　娱乐休息设施　　周边可能存在的对项目不利的干扰因素　　历史人文区位影响二 ?区域市场现状分析　　1、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规　　项目所在地的居民住宅形态及比重　　政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规　　政府关于商品住宅在金融、