七对眼睛项目横向分析报告.pptVIP

七双眼睛-横向分析报告 刘世英 2016年04月 报告目的： 1、希望通过分析已开展项目的经济指标和地块特征，挖掘潜在的规律，从而为项目获得更高利润以及为公司投资决策提供依据 2、研究新项目毛利率不足20%的原因，寻找对策 一、第一组项目指标分析解读 则尔庄 VS 森林湖 （一）项目整体关键经济指标 1.则尔庄VS森林湖 毛利率 ：24.6% VS 16.9% 容积率： 1.8 VS 2.0 地价： 180 VS 182 成本： 4128 VS 4001 均价： 6145 VS 5336 地面利润：2022 VS 1140 偏远，自然风光好 vs 交通便利，临近优美自然资源 周边配套均齐全，森林湖配套优于则尔庄 从各项目地价柱状图看，森林湖地价偏高，但售价偏低，两者不匹配；从地价角度来说，产品应该匹配豪宅类物业提升利润并提升普通业态售价；从售价角度来说，地价应该匹配售价进行压价。 （二）富贵产品关键经济指标 森林湖？ 则尔庄VS森林湖 森林湖项目缺少富贵系产品，造成整体利润落后于则尔庄 （三）电梯洋房产品关键经济指标 1.则尔庄VS森林湖（ ：坑爹的11F） 森林湖电梯洋房（11F）楼面地价均低于则尔庄和电梯洋房（6F），但每平米土地盈利能力却只有206元/平；远低于另两者（1848元，1526元），甚至低于高层盈利能力（800~3000元），故建议森林湖11F北侧改6F，东侧改6F，（因日照限制不能改18F），盈利能力将大幅提高。 （四）高层产品关键经济指标 1.则尔庄VS森林湖（ ：拖后腿的18F） 毛利率：20.7% VS 16.1% 容积率： 3.6 VS 3.4 楼面地价差：743-815=-72； 地价外成本差：3349-3491+72=-70； 售价：4600-4699=-99 森林湖高层楼面地价和地价外成本均略高于则尔庄，售价略低，因此产生毛利率3个点的差异 从规划图看，高层和洋房之间仍可以插入一列单元增加洋房货值，且高层地价能得到分摊，从而大幅提高项目盈利能力。 （五）多层产品关键经济指标 森林湖？ 综述：通过前述分析，建议对森林湖地块地价、售价、成本、规划布局、产品组合进行相应调整。 二、第二组项目指标分析解读 腾飞佳苑 潍县花园 （一）项目整体关键经济指标 腾飞佳苑潍县花园 容积率： 1.6, 1.8 腾飞佳苑稍偏远，地价低；潍县花园环境好，地价略高一点。 从指标看，两个项目地面利润偏低，从而毛利率偏低。 （二）电梯洋房产品关键经济指标 腾飞佳苑潍县花园 结合多层从洋房产品来看，两个项目利润率和售价都比较正常。 但从潍县花园洋房利润占比来看，花园洋房比重比较小，拉不动整体利润 （三）潍县花园详细经济指标 潍县花园指标，反映出多层和洋房的容积率一样，但售价更低，成本更高。 社会新锐的两栋高层（2#3#），因为入口处广场导致容积率偏低，摊薄了利润，但售价确与经济务实的高层没有显著差异。 （四）潍县花园规划布局 多层（5#、6#、7#、8#、9#、13#）与洋房（10#、11#、12#）并没有太大区别。 将多层改成洋房，将2#3#提价，从规划和销售角度比较可行，能大幅提升项目毛利率。 可以考虑将广场的成本和带来的溢价分摊到广场周边的建筑上面。 （五）腾飞佳苑经济指标 从指标看出，腾飞佳苑多层容积率非常低，相对面积占比还不小，本来地价便宜却成本居高，而售价却上不来。 （六）腾飞佳苑规划分析 因为地块南面为三角形，且沿街，故容积率上不来，业态也受局限。 南侧为通亭街，交通比较便利，小区旁边又是兽药大厦，故南侧地块建议进行仓储或其它经营类业态的研究。 若营销能得出客户对路边洋房的需求，三角形地块也可考虑变成洋房提高盈利能力。（低容积率洋房，可以自带大花园和相关设施） 回过头来看，北侧排高层一定赚钱吗？ 从图上看，在资金效率方面，不一定，但在土地产出方面，很高！ 三、小结 对于一线房企来说，资金不是稀缺资源，土地相对稀缺，以产量作为业绩，故选择高层产品居多；而对于小开发商来说，资金是稀缺资源，更注重资金效率。 至于无电梯的多层产品？ 从目前来看，太屎了！能不盖就不盖吧！ 三、小结 从各个项目统计并进行数值分析可以得出以下一般规律： 1：潍坊城区能合理盈利的土地地价建议控制在152万/亩以下 2：一般地块容积率尽量做到1.8以上，除非地块属性特别好 3：周边房价低于5000且地价高于152万，难以实现合理盈利 4：地价外税前成本在2500元/平米左右 四、横向分析 四、横向分析 理想状态下以固定地价推算的 房价-毛利率 曲线 理想状态下以固定毛利率推算的 房价-地价