房产项目经营计划书.pdf

科瑞置业有限公司长葛项目 经营计划书 目 录 第一章、房地产市场宏观分析和长葛市场分析 第二章、分期开发节奏 第三章、设计工程计划 第四章、营销计划 第五章、项目经济技术分析 第六章、项目财务分析 第七章、管理计划 第八章、项目授权内容 第九章、报告审批流程 第一章：房地产市场宏观分析和长葛市场分析 一、房地产市场宏观分析 （一）2009 年初房地产行业开始全面复苏，房价也开始稳中有升。到 2009 年下半年至 2010 年 4 月份房地产市场政策调控前，房地产进入一个非理性报复性的飞速发展阶段。其表现为：一是房价普 遍持续过快上涨，尤其是一线城市房价疯狂上涨；二是市场上投资、投机行为盛行。因此，国家在 2010 年 4 月 13 日和 15 日分别出台了非常严厉的新政策，以调控房地产行业。新政主要有以下内容： 1、未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、 发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动； 2 、购买首套自住型面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于 30% 。 3 、贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50% ，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。 （实际大部分银行采用基准利率的 1.15 倍） 4 、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 （备注：银行在实际操 作中对三套房贷款已停止审批） 连续出台政策而且力度之大是前所未有的，对房地产市场影响是巨大的：其一提高入市门槛，二 套房需求将受到抑制，市场观望盛行；其二短期内投资客抛售量增加，业主降价销售。 （二）房地产行业仍是中央及政府拉动经济增长， 扩大内需的必然选择， 是依靠的重要产业力量； 而且房地产是特殊商品， 高度的金融资产性质， 决定了其在新兴市场国家发展时代具较高的投资价值； 同时供求关系及土地成本等原因。 所以，从中长期来看我们认为房地产依然是朝阳行业，发展前景较好，而房价在经历震荡后上 升趋势不会改变。 二、长葛市场分析和房地产现状 （一）长葛位于豫中平原腹地，南临魏都许昌，北接省会郑州，东观汴京开封，西望古都洛阳。总面 积 648.6 平方公里， 总人口 79 万人， 是河南省 18 个 “改革、开放、 发展” 特点试点县之一。 预计 2009 年全年完成生产总值 246 亿元，财政收入 15 亿元，全社会固定资产投资 120 亿元，社会消费品零售 总额 59 亿元。长葛有着较为发达的工业基础，是河南省乡镇企业、民营经济发展起步早、速度 快、规模大、档次高的县级城市之一。 （二）长葛房市地产市场在售楼盘 10 多个，综合来看具有以下几个特点： （1）、多数集中在市区繁华位置，生活配套完善，出行便利。 （2 ）、项目品质不高，多以中等偏下为主，只具备基本配套（水、电、天然气、有线、宽带、对 讲门锁），景观绿化较差，物业管理不到位等。 （3）、项目占地面积小不够规模，面积在 20 亩 -160 亩，其中 50 亩以下占 70% 。多层、高层、小 高层呈现从多到少的形势，还有小量独栋、联排别墅。 （4 ）、主力户型面积为 110 ㎡-15 0 ㎡的三房两厅。多层销售均价在 2100 元 / ㎡，高层、小高层均 价在 2300 元-2400 元/ ㎡。市场销售总价为 20 万 -50 万范围内居多。 （5）、付款方式上大部分采用以银行按揭，一次性付款不多，基本上没有分期付款。 （6）、基本所有楼盘在未取得预售许可证的情况下， 在收取定金甚至收取 30%的首付款进行销售。 由此可见，整个长葛市房地产市场，楼盘品质