物业法规培训.ppt

主讲人： 习惯与自然 　　一根小小的柱子，一截细细的链子，拴得住一头千斤重的大象，这不荒谬吗？可这荒谬的场景在印度和秦国随处可见。那些驯象人，在大象还是小象的时候，就用一条铁链将它绑在水泥柱或钢柱上，无论小象怎么挣扎都无法挣脱。小象渐渐地习惯了不挣扎，直到长成了大象，可以轻而易举地挣脱链子时，也不挣扎。 驯虎人本来也像驯象人一样成功，他让小虎从小吃素，直到小虎长大。老虎不知肉味，自然不会伤人。驯虎人的致命错误在于他摔了交之后让老虎舔净他流在地上的血，老虎一舔不可收，终于将驯虎人吃了。 小象是被链子绑住，而大象则是被习惯绑住。 虎曾经被习惯绑住，而驯虎人则死于习惯（他已经习惯于他的老虎不吃人）。 习惯几乎可以绑住一切，只是不能绑住偶然。比如那只偶然尝了鲜血的老虎。 中国物业管理的发展 我国(大陆)的物业管理起源于1981年3月10日,深圳市成立我国(大陆)首家物业管理公司——深圳市物业管理公司。 号称“深圳市物业管理第一村”的是深圳市“东湖丽苑”商品住宅小区。 深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是1990年由深圳市莲花物业管理有限公司对深圳市福、福利房住宅小区—莲花二村实施综合一体化物业管理。 我国第一家实行招投标的物业是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦居业公司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。 物业管理条例（国务院令[2003]第379号） 于2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，自2003年9月1日起施行。 物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 业主：房屋的所有权人 业主大会：由物业管理区域内全体业主组成，应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 一个物业管理区域成立一个业主大会。 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因数确定。 物业管理条例（国务院令[2003]第379号） 业主的权利： 按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。 提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 参加业主大会会议，行使投票权； 选举业主委员会委员，行使投票权； 监督业主委员会的工作； 监督物业管理企业履行物业服务合同； 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权 和监督权； 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 法律、法规规定的其他权利。 物业管理条例（国务院令[2003]第379号） 业主大会应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。 业主大会作出制作和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 物业管理条例（国务院令[2003]第379号） 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责： 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管 理企业履行物业服务合同。 监督业主公约的实施。 业主大会赋予的其他职责。 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 物业管理条例（国务院令[2003]第379号） 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料： 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地 下管网工程竣工图等竣工验收资料； 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 物业质量保修文件和物业使用说明文件； 物业管理所必须的其他资料。 给 ? 予 　　有个老木匠准备退休，他告诉老板，说要离开建筑行业，回家与妻子儿女享受天伦之乐。　　老板舍不得他的好工人走，问他是否能帮忙再建一座房子，老木匠说可以。但是大家后来都看得出来，他的心已不在工作上，他用的是软料，出的是粗活。房子建好的时候，老板把大门的钥匙递给他。　　“这是你的房子，”他说，“我送给你的礼物。”　　他震惊得目瞪口呆，羞愧得无地自容。如果他早知道是在给自己建房子，他怎么会这样呢？现在他得住在一幢粗制滥造的房子里！我们又何尝不是这样。我们漫不经心地“建造”自己的生活，不是积极行动