武汉市土地市场回归理性.docVIP

2011年武汉市土地市场回归理性 2011年是“十二五”规划的开局之年。武汉市社会经济保持较快发展，全市地区生产总值预计达6500亿元以上，较2010年增长12%以上，净增1000亿元左右；预计全年可完成财政收入1763亿多元，增长24.5%，经济增长表现出强大后劲。 4月武汉市发布《武汉市2011年度国有建设用地供应计划》，指出“土地供应空间布局应以城市总体规划确定的‘主城+新城组群’、‘主城区为核、多轴多心’空间结构为导向，在确保中心城区重点功能区域供地的同时，逐步向新城组群倾斜，促进主城与新城、中心城区与远城区的协调发展。”为全年的土地供应结构奠定了基调。与经济快速增长相反，随着国家 房地产调控政策的逐渐深入，在年度楼市政策调控、货币收紧等一系列因素的影响之下，武汉土地市场全年呈现出先热后冷的趋势，市场习惯性底价成交，土地市场明显降温。 一、2011年武汉市土地市场概况 根据武汉市土地交易中心公示，2011年全市土地成交地块258宗，比2010年多出59宗地，成交面积约为2万亩，比2010年略有减少，成交总金额仅539.04亿元，同比下降31%左右。土地单价约275万元/亩，平均楼面地价为1890元/平方米，同比下降9.05%。出让土地的平均容积率为2.80，土地利用效率与2010年基本持平。 表1: 2010-2011年武汉市土地市场综合情况统计 年份 成交宗数 成交面积 （万亩） 成交金额 （亿） 土地单价 （万元/亩） 楼面地价 (元/平方米) 平均容积率 2011 258 2.0 539 275.21 1890 2.80 2010 199 2.4 785 337.78 2071 2.85 纵观全年土地交易，第一季度成交金额为199.72亿元，第二季度为141.40亿元，第三季度达62.98亿元，第四季度达134.95亿。通过年度变化分析可知，第一季度，无论是本土开发商，还是外来开发商，拿地都比较积极，交易量为全年最大，其中，中心城区优质地块依然很抢手，成为名企争抢目标，而郊区尤其是配套不足的远城区一些地块比较受冷落。可以看出开发企业其实对市场并没有十足的信心。第二季度，在受到国家出台政策的深度打压后，开发商拿地谨慎，开始出现土地延期拍卖的现象，还有一宗地块流拍，交易量急速下降。第三季度，远郊地块供应量远超中心城区，由于开发商上半年资金回笼情况不理想，而新政进一步加大调控力度，开发商拿地压力剧增，土地交易市场明显降温，土地出让面积虽有增多，但大都集中于远城区，因此土地总体出让金额仍较少。第四季度，年底多宗土地的出让使得市场成交额略微上涨。到四季度，由于传统楼市的“金九银十”销售状态并不理想，开发商资金链更趋紧张，楼市的惨淡使得开发商拿地热情骤减，至年末，国家明确坚持房地产调控不动摇的政策，使得开发商拿地能力和愿望均大大降低。四季度出现多宗地块因为没有买主，不得不一再延期拍卖，两宗地块流拍，绝大部分地块以底价成交。 图1：2011年武汉市各季度土地成交面积统计（单位：公顷） 数据来源：武汉市国土资源与规划网 图2：2011年武汉市各季度土地成交金额统计（单位：万元） 数据来源：武汉市国土资源与规划网 二、武汉市环状结构模式下土地市场的运行状况 “十一五”末期，武汉市的环状结构模式已初步形成，环线主干道成为城市核心功能区域的有机边界。武汉市的内环线于1995年6月通车，全长30公里，面积约50平方公里；二环线在建，全长52公里，面积约169平方公里；三环线于2010年12月通车，全长88公里，面积约684平方公里。四环线已完成规划，全长132.3公里；外环线于2007年12月16日通车，全长188公里，面积约2251平方公里。一般来说，武汉市主城区呈圈层状结构，四环线呈圈层加组团结构，远郊区呈组团结构。内环线包围的是城市的核心区域，二环线包围的是城市的中心区域，三环线包围的是城市的主城区。 图3：武汉市主城区环线示意图 图4：2011年武汉市出让土地位置示意图 1.各环线成交土地总体情况分析 2011年，武汉市内环线成交土地面积只有22公顷，成交土地的宗数和面积都较少，与“十一五”期间的平均水平基本保持平衡，这在一定程度上表明武汉市核心城区土地市场基本处于供不应求的状态，核心城区可出让土地依然存在较大短缺；与2010年相比，二环线土地成交面积出现较大幅度下降，与之形成鲜明对比的是三环线土地成交面积的快速上升，三环线成交面积远大于二环线土地成交面积，这和武汉市环状交通进一步完善紧密相关，随着城市的不断扩张，2010年12月三环线正式全面通车，大量开发商开始关注三环线周边土地，促使三环线土地成交面积不断增加；近年来，武汉市六大新城组群的逐步形成，远城区发展迅速，加大对土地供应量的需求，2010年三环线以外土地成交面积