某集团营销策略方案.ppt

海港城2016年二季度5-6月营销策略方案 汇报公司：杭州先觉 汇报时间：2016年04月27日 汇 报 目 录 第一章 市场环境分析 第二章 项目营销现状 第三章 阶段推广策略 第一章、市场环境分析 一、市场环境分析 1、一季度宏观政策跟踪 十三五规划纲要出台，GDP和人均可支配收入翻番 要求到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，未来5年GDP和居民人均可支配收入均要增速保持在6.5%以上。同时提出户籍人口城镇化率加快提高，到2020年我国常住人口城镇化率将达到60%，户籍人口城镇化率也要达到45%，未来将有超过5000万人口向城镇迁移，超过7000万农村人口向市民转化。 先觉解读：GDP和收入翻番的目标要实现意味着这很可能是一场“货币游戏”，GDP增速跟不上货币增发，人民币贬值速率将提高，“以投资对抗通胀”将成为主流选择。 一、市场环境分析 1、一季度宏观政策跟踪 3月23日营改增细则落地，土地成本、不动产可抵扣，减轻企业税负。 5月1日起实施。 先觉解读：政府鼓励企业入市加快去库存。商业、办公物业更具备企业实用价值。 一、市场环境分析 1、一季度宏观政策跟踪 热点城市调控政策转向，沪深限购力度加码，杭州暂不在其列，但需要预警 先觉解读：上海3.25新政出台后，住宅连续4周成交跌幅超50%；同期酒店公寓成交涨幅明显。酒店式公寓的抗政策能力再次说明其投资价值。 一、市场环境分析 2、一季度杭州整体楼市（十城区）走势 在降准、降息、降首付等系列利好政策刺激下，继2015年成交破12万套后，2016年持续火爆，截至4月24日杭州共成交55798套，约占2015年总成交的44%，市场大环境回暖明显。 一、市场环境分析 2、一季度杭州整体楼市（十城区）走势 2016年3月份杭州十城区成交突破2.5万套，创下历年新高；4月份截至24日累积成交14116套，预计整月成交将创下历年“次高”。 一、市场环境分析 2、一季度杭州整体楼市（十城区）走势 近年来杭州十城区库存一直高位徘徊，整体量依然巨大。2016年以来有明显下降，受G20停工影响，今年新增供应将会大幅度减少，存量有望继续下滑。 一、市场环境分析 3、杭州酒店公寓市场（十城区）走势 杭州酒店式公寓成交从去年下半年开始回暖，在今年3月份达到成交峰值，累积成交2656套，创下近几年新高。4月份截至25日成交1950套。随着住宅市场供应不足，酒店式公寓预计下班将迎来成交旺销期。 区域 套数（套） 面积（平方米） 余杭区 8584 387137 滨江区 2649 174904 江干区 3851 219708 大江东 141 7927 之江区 1030 75323 西湖区 583 44796 下沙区 5485 290219 下城区 2752 176844 萧山区 3822 301175 拱墅区 1695 79220 上城区 52 6975 一、市场环境分析 3、杭州酒店公寓市场（十城区）走势 截至4月25日杭州酒店式市场存量共计30644套，存量面积约1764229㎡。主要集中在余杭区、下沙和萧山为主。其中余杭区最多，套数占全市约28%，主要集中在临平新城、勾庄板块。 余杭区存量分布表 一、市场环境分析 4、未来科技城板块整体市场走势（含住宅、商业等） 从下图可以看出，未来科技城板块今年3-4月份来成交井喷（主要为住宅），住宅的集中成交将提高市场对板块价值的认同度，同时大量的土地供应和住宅交付将会区域带来大量人气。 一、市场环境分析 5、未来科技城板块酒店公寓市场走势（网签数据） 未来科技城板块网签销售数据如下，主要以EFC单盘续销为主。富力天贸广场基本停滞，目前代理公司更换中，预计5-6月份重新启动销售；八方城销售数据未进入网签统计范畴。 EFC开售，15年共成交791套 富力西溪悦居全年成交32套 EFC余房续销62套 一、市场环境分析 6、主要竞品酒店公寓营销现状——八方城 7 6 5 4 3 2 1 12 11 10 9 8 1-7#、10#为酒店式公寓，8-9#、11-12#为写字楼 目前在售6#、7#，剩余北面、东面及高楼层房源 项目名称 八方城 项目区位 文一西路荆长路以东200米 项目体量 约39万方(商业/公寓/写字楼) 开发企业 杭州辉望实业有限公司 开盘时间 2015-12-5 交房时间 2016年6月部分交付 占地面积 约10万方 容积率 2.7 绿化率 20% 均价 12500元/㎡ 主力户型 7#40-50方 6#36-61方 （4.79米精装LOFT） 其他 南北差价约十几万，三证齐全，民用电 3月销售动态 3月20日加推7号楼9-10层共76套装修LOFT房源，建筑面积为40-50方