中原月深圳龙华上油松河道改造项目市场研究及策略思考.ppt

中原观点： 1、房地产业已成为中国经济发展的支柱产业，在国内消费没有太大起色、出口回升缓慢且贸易纷争不断的情况下，房地产带动的投资与消费在国内经济中占有极重要的地位，国家不会真正打压房地产而“自废武功”； 2、中国人口众多，城市化具有坚实的基础，而城市土地有限，供求关系导致房价必然上涨； 3、中国富裕阶层绝对数字庞大，在通胀预期情形下，房地产作为可炒作的资产，在资金没有更好出路的情况下，国内一线城市房产具有保值、增值的空间，因此，房价下调空间有限； 4、总体判断，尽管我国房地产市场存在调整的可能性，但2010年全国房市调整即房价和成交量大幅下降的可能不大。 2010年全国宏观房地产市场发展观测 未来几年全国宏观房地产市场发展观测 销售时间 2009年下半年 2010年 2011年 2012年 2013年 政策环境预期 存在通胀的威胁，持续拉升楼价 通胀后的降温政策将使房价涨速放缓；或房价于高位震荡 货币政策退出，先成交量下跃；房价随之下跃，下半年房价趋于回稳 楼市震荡上行 结论一：2010年上半年价格过快上涨，通胀明显，引致降温调控；下半年致2011年上半年房价将有所回调！ → 基于目前的宏观数据思考 结论二：中国经济数据利好，珠三角产业调整步入好转，深港同城深化带动 → 宏观大势：2011年下半年起市场见底回调 宏观大势研究 结论三：2012-2013后市中国经济持续走好下，深圳压抑已久的需求持续放大同时供给积压过后大量释放 → 宏观大势：2012-2013市场供需放大，楼市震荡上行。 详见附件一《全国房地产大势分析》 整体开发节奏把控策略建议 2010年 2011年 2010年方案论论及规划 2011年项目建设期及营销前期铺垫 2012年 底前结 束销售 2012年 2013年 2012年上半年项目入市 备注：以上时间节点建议根据宏观经济判断制定,仅供决策参考. 项目前期阶段 项目营销行阶段 中原观点: 项目尽量避开2011年的市场相对底点，在 2012上半年市场回稳时入市较好。 1 全国房地产发展大势分析 2 深圳2010年市场发展判断 3 区域典型项目调查 附件： 深圳市场供应分析 1、近年各季度供应量上下波动较大,市场季节集中性放量明显； 2、2007年市场供应量主要集中在第二、四季度，主要原因是一、二季度延续06年的火热气氛，5.1假日前后放量剧增；随着9.27新政出台市场出现观望气氛，多数项目推迟上市日期，三季度新增供应出现下滑，静观市场变化，但进入四季度市场低迷已成定局，多数项目押宝08年楼市，集中年末上市。 3、2008年受9.27新政持续影响，市场观望氛围浓厚，各开发商延迟推售且延迟开工，致使第一、二季度批准预售量较低，直至第三季度与第四季度，部分开发商考虑资金链问题，而采取降价促销入市销售。 4、08年下半年大部分开发商对市场预测不乐观，工程进度普遍放缓，09年上半年的回暖行情令部分开发商措手不及，只好临时加快工程进度，但整体新增供应较去年仍然大幅放缓。进入第四季度，高速上涨的房价和优惠政策到期的预期，加快了开发商推盘速度，市场普遍呈现供需两旺的活跃态势。 从近年季度市场新增供应量走势分析 需求量分析：受政策及楼市发展变化的影响，市场整体需求呈高低走势，2005年达到历史最高点，之后销售面积走向下降，09年开始回升 1、2006-2007年9.27新政：受投资、投机者的持续强劲购买力影响，致使市场需求仍保持比较旺盛的态势，而消化区域最强是以房地产开发处于热潮的关外为主。 2、2007新政-2008年前三季度：国家宏观政策调控趋严，07年 “9.27”新政使得投资、投机行为弹出，楼市整体需求进入下行线。 从近年各季度市场需求量走势来看: 1、2008年市场低谷期，第二季度需求量出现幅度上升，主要由于各大开发商降价促销，激发需求。 2、2009年上半年深圳楼市得益于各方政策利好、大部分刚性需求的积压放量，成交活跃起来。下半年一直高涨的房价抑制了市场的有效需求，加上二套房贷从紧新政直接影响到新房市场的交易量，刺激市场的观望情绪，今年6月份以来深圳楼市明显呈现“价涨量跌”态势。 下降期 上升期 深圳市场需求分析 自住增长加快 投资需 求断层 投资增长迅猛 回升 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国搜房网 深圳市场需求分析 从近年深圳市场销售套数看市场需求量走势: □从销售总面积看，深圳09年共销售新建商品房665.29万平方米,分别是08年的1.71倍、07年的1.33倍; □从销售套数来看，深圳09年共售出64726套房，分别是08年的1.48倍、07年的