2012年7月长沙雨花区汽车南站项目营销策划提案.pptxVIP

长沙雨花区汽车南站项目 营销策划提案 2012年7月23日 写在前面的话： 特别要感谢开发商给我们这一次宝贵竞标的机会， 、 感谢各位领导对我们的信赖， 这对于我们的团队来说，这是无比的荣耀， 我们将会付出真诚努力， 为荣誉而战！ 目 录 第一部分 　 市场篇‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 4 第二部分 　项目篇‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 18 第三部分 　 定位篇‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 25 第四部分 　规划篇‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 47 第五部分 　策略篇‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 70 第一部分：市场篇 第一章 长沙楼市分析 长沙　2012怎么了？ 　　2012年，是调控持续年，是房企“差钱年”。 调控将会继续， 长期的严厉调控政策造成全国性降价的小高潮， 投资被压制，调控成果大家有目共睹。 而一直被人低估的长沙楼市， 经历两年调控洗礼， 2012的长沙 怎么样了？ 一、土地成交分析： 　　长沙从2007年开始，土地供销情况一直呈现下降趋势，逐年减少。2011年，长沙市内六区土地市场成交情况较差，创近5年最低纪录，而2012年第一季度再创新低。 　　2012年第一季度全市内六区实际成交34宗，成交面积168.61万平方米，总金额40.05亿元，同比下降66.41%。综合地价水平值2375元/平方米，同比减少60.59%。其中商业用地成交面积118.70万平方米，总金额32.55亿元；住宅用地成交面积17.90万平方米，总金额563亿元； 　　从成交用途来看，一季度成交土地主要是商业用地为主，占比例最大。 供销不给力，望城是成交主力 2012年1-3月长沙市（内六区）土地供应和交易情况 区域 芙蓉 天心 岳麓 开福 雨花 望城 合计 挂牌情况 总数 0 1 5 1 5 3 15 面积(万㎡) 0 4.3 14.57 0.46 12.42 16.93 48.68 成交情况 宗数 0 0 2 1 10 21 34 面积(万㎡) 0 0 10.12 0.46 40.94 117.09 168.61 金额（亿元） 0 0 0.49 0.02 25.04 14.5 40.05 综合地价水平值（元/㎡) 0 0 480 525 6116 1238 2375 2012年1-3月长沙市(内六区)个用途土地成交情况 用途 内六区 其中 商业(综合) 住宅 工业 成交宗数 34 19 5 10 成交面积(万㎡) 168.61 118.7 17.9 32.01 成交金额(亿元) 40.05 32.55 5.63 1.87 综合地价水 平值(元/㎡) 2375 2742 3147 584 三、成交量分析： 　　2010年虽然政策频频出台，但是仍然销售火爆，而2011年初受春节假日和限购的影响，成交量 较低，虽然5月和10月有短暂回暖，全年仍然呈现持续下滑趋势，传统的“金九银十”成为泡影。 　　2012年新建商品房成交量再创新低，第一季度全市内六区新建商品房累计成交备案175.49万平方米，同比减少57.17%，其中住宅成交备案144.20万平方米，同比减少61.16%。 　　从趋势来看，近一年来全市商品房一季度成交备案逐月走低，2月份达到最低值，3月份有所回升。 持续下滑，一季度交易量再创新低 近一年来长沙市新建商品房成交备案走势图 2012年1-3月长沙新建商品房、住宅成交备案情况 区域 新建商品房 　 其中：住宅 　 成交面积(万㎡) 同比(%) 成交面积(万㎡) 同比(%) 全市 257.63 -51.43 218.28 -53.90 其中 芙蓉 10.25 -69.68 6.72 -76.83 天心 17.14 -73.99 13.10 -75.93 岳麓 46.82 -42.95 41.38 -47.14 开福 38.26 -44.86 28.86 -55.84 雨花 43.88 -65.82 36.72 -68.66 望城 19.14 -36.53 17.42 -35.49 备注：以上是全长沙市数据，包括长沙县、宁乡和浏阳。 四、价格分析： 　　2012年长沙新建商品住宅指数环比比总体呈下降趋势，主要是因受到限购、限价、上调基准利率及利率等宏观调控政策影响。 　　2011年，长沙房价上涨速度逐渐放缓，价格指数波动较大，1-4月逐步下降，5-8月有所回升。但从11月开始一路下滑，一直持续到2012年第一季度。 　　2012年第一季度，从长沙市新建商品房住宅价格来看，5500-6500元/平方米