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拆迁安置小区物业管理调研报告 南京市雨花台区板桥“农转非”（新林芳庭）小区物业管理现状 1．新林芳庭“农转非”居民安置房的特点。一是建设数量较大。随着工业化和城市化的快速推进，“农转非”居民安置房建成面积迅速增加。新林芳庭“农转非”居民安置房涉及板桥地区4个村，截至2012年，共建成三期51幢“农转非”居民拆迁安置房，安置入住面积达？万平方米。二是建造质量高。“农转非”居民拆迁安置房目前以多层住宅为主，三期增加了小高层，安置房的结构、设施配套和小区环境已不亚于商品房小区。三是交通便利。新林芳庭社区道路宽阔，182公交与地铁对接，居民出行十分快捷方便，与其它交通堵塞地段相比，新林芳庭居民更有幸福感。四是出租比例高。由于“农转非”居民安置房基本上每家分到2-3套房，除一套自住外，其余大多用于出租，因此“农转非”居民拆迁安置小区出租房比例高也是区别于其它住宅小区的一大特点，也在一定程度上给物业管理增加了复杂性。五是利益矛盾复杂。主要是居民对原村里的集体财产权益分配、去向不明等有意见。 2．新林芳庭“农转非”居民安置小区物业管理模式现状 目前，南京市已投入使用的“农转非”居民安置小区主要有两种管理模式，采取专业化物业管理模式和社区管理模式。专业化物业管理模式，即“农转非”居民安置小区所在社区成立或聘请有资质的物业服务企业进行管理。采用此种模式的优点是管理职责明确，物业服务项目覆盖面广，并且有具体的服务标准加以规范。社区管理模式，又具体分两种，一是主要由原村委会或村级集体经济合作组织成立物业管理机构，组织居民进行自治管理，二是由社区公共服务工作站分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，采用此种模式的优点是由于原村委会或集体经济合作组织对小区居民情况熟悉，执行力、沟通力强，能较好地落实包括物业管理在内的社会管理事务。新林芳庭小区实行的物业管理模式即可说简单又较为复杂。小区成立前，先成立了由原某村主任担任经理的物业管理有限公司，社区成立后，实行一套班子两块牌子（社区领导班子兼任物业领导，物业领导兼任社区领导）。 3．新林芳庭“农转非”居民安置小区物业管理收费标准现状 从实际调查看，相对于商品房，目前新林芳庭“农转非”居民安置小区物业管理收费标准普遍较低，多层的0.30元/平方，小高层0.60元/平方。小车车位费900元/年。收取方式为，物业公司向“农转非”居民直接收取。因原村集体财产权益分配、去向不明等矛盾，居民不愿缴物业费、水电费、车位费。据有的居民反映，为收取停车位费，保安曾与居民冲突甚至殴打。为缓解矛盾，物业只得不收费。据物业公司工作人员介绍，居民不缴的物业费、水电费由板桥管委会缴。另外，板桥管委会还将小区门面房权益交给物业公司作为政府补贴。据称，费用不够，物业公司再打申请报告，板桥管委会一般也会解决。 4、“农转非”居民安置 小区物业管理存在的突出问题 目前，“农转非”居民安置小区物业管理存在三个突出问题：一是物管费用收缴难；二是小区综合管理难；三是物业管理收费标准普遍较低；四是 物业管理整体水平不高。物业管理人员、从业人员由原村领导、村民担任，严重缺乏专业管理知识，从农村、农业管理一下转型到城市化管理很不适应； 物业服务服务项目、服务内容的规范化、标准化、量化标准、收费标准以及费用收支情况不透明公开，日常服务粗放，管理粗放，服务质量不高，居民满意度差，据现代城市物业管理有很大差距。 改善“农转非”居民安置小区物业管理的思路和建议 从郊区村落到城市社区是深刻的社会转型。失地后农民领到城市户口，住进新建的小区，跨入城市的门槛以后，及时健全安置社区物业管理体制和综合协调管理机制，改进社区管理工作思路、方法手段和运行机制，既是为他们创造良好的生活环境的迫切要求，也是给予他们广泛社会认同和更多人文关怀的重要体现。随着“农转非”居民安置小区规模的扩大，将安置小区逐步纳入城市住宅小区规范物业管理的时机已经成熟。“农转非”居民安置小区物业管理改善的重点也在建章立制、建立健全长效机制上。因此，加强“农转非”居民安置小区物业管理，必须以便民、利民、为民、安民为主旨，顺应“农转非”居民提高生活品质的新要求，完善物业管理体制，规范物业管理机制，优化物业服务质量，提升“农转非”居民安置小区物业管理水平，做到有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修服务“八个有”，打造环境美、设施全、服务优、管理好的新型“农转非”居民安置小区。 1．建立健全物业管理体制。政府应明确“农转非”居民安置小区物业管理的体制、机制、规范。 2．目前，“农转非”居民安置小区实行社区化准物业管理模式，这样的模式很难转型为现代城市物业管理，固有矛盾很难通过自身解决。建议政府引导和推