房地产投资分析：第十章.pdfVIP

第第1010章章 房地产开发投资项目案例分析房地产开发投资项目案例分析 租售房地产开发项目案例分析租售房地产开发项目案例分析 房地产投资项目可行性研究案例 1010．．11租售房地产开发项目案例分析租售房地产开发项目案例分析 10.1.1市场分析和需求预测 ××市地处华北平原，是中南某省重要的 工业城市之工业城市之一，市区人口约市区人口约6060万人万人，面积面积187187 平公里。 10．1租售房地产开发项目案例分析 ××市1949年市区面积仅3.4平方公里，人口约3.6万人。各类 房屋总建筑面积72万平方米，常住市区的4 800户贫苦市民，人 均均居住面积不足2.5平方米米，房屋年年久失修修，破烂不堪，其中草其中草 灰棚房就有9 700余间人口，除此之外无房可住的不计其数。 ××市人民在解放前百余年间市人民在解放前百余年间，尝尽了洪水尝尽了洪水、战祸战祸之苦苦。建国后建国后 在党和政府的领导下，城市建设规模得到了前所未有的发展， 1998年人口达到了529万人，其中非农业人口达到105万人，各类 房屋建筑面积增加了房屋建筑面积增加了14倍倍。党的十党的十一届届三中全会以来中全会以来，，城区住宅城区住宅 大幅度增长，10多年来，住宅建设投资平均每年以18%的速度增 长，人均居住面积有了明显的增加，一大批破旧、低矮棚户房得 到了改造到了改造，，广大城镇居民的居住条件和居住环境得到了明显的改广大城镇居民的居住条件和居住环境得到了明显的改 善。然而由于经济条件、住房体制、人口增长等多方面因素制约， 加上住宅建设历史欠账太多，××市的住房供求矛盾依然十分突 出出，，现有住房中还有不少危现有住房中还有不少危、、漏房屋亟待改造漏房屋亟待改造。。 1010．．11租售房地产开发项目案例分析租售房地产开发项目案例分析 根据根据 《××市统计年鉴市统计年鉴》（1998）显示显示，缺房户缺房户 数8 000户，其中人均居住面积在4平方米以下的住 房困难户房困难户3 000户户，随着城市人随着城市人口的增长的增长，今后每年今后每年 还将新增一定数量的住房困难户，因此，距党中央 提出的到提出的到2000年城镇居民每户拥有年城镇居民每户拥有一套经济实用住套经济实用住 房、从而使城镇居民达到小康居住水平的要求差距 还很大还很大。 1010．．11租售房地产开发项目案例分析租售房地产开发项目案例分析 从全市商品房市场看从全市商品房市场看全市商品房竣工面年全市商品房竣工面 积19.24万平方米，实际销售14.66万平方米，预售 11.8989万平方米万平方米，，空置空置44.9797万平方米万平方米，，实际销售总金实际销售总金 额达到9 831万元，总体情况比较理想。随着国家扩 大内需大内需、鼓励消费鼓励消费、减免和降低房减免和降低房地产开发各项收产开发各项收 费等各项配套政策的逐步出台与完善，经济形势将 得到回升，人们消费预期也将得到提升，因此，商 品房和商业办公用房销售前景良好品房和商业办公用房销售前景良好。 1010．．11租售房地产开发项目案例分析租售房地产开发项目案例分析 据据1997年调查资料显示年调查资料显示，项项 目附近的事业单位和附近的事业单位和 企业缺房户约有千余房，虽然有些企业先后集资建 了了一些住房些住房，但远远满足不了该区职但远远满足不了该区职工家庭的需求家庭的需求。 随着该市住房制度改革的深入，房改政策已深入人 心心，各企事业单位房改力度的加强各企事业单位房改力度的加强，以及全省城镇以及全省城镇 停止住房实物分配的实施，必然会带动房地产市场 的兴旺的兴旺。 1010．．11租售房地产开发项目案例分析租售房地产开发项目案例分析 10.1.2建设指导思想 根据建设部有关城市建设的法规及根据建设部有关城市建设的法规及××××市总体规市总体规 划，小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、 优美的居住环境优美的居住环境，，并按照并按照 “统统一规划规划、分期实施分期实施、 配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济 效益和社会效益效益和社会效益。。 10．1租售房地产开发项目案例分析 10.1.3建设内容和规模 ××小区占地8.78公顷，总建设面积15.7万平方 米米，其中其中，一期期工程建设面积程建设面积3.4万平方米万平方米已经竣竣工 发售。××北小区项目属二期工程，建筑面积12.3 万平方米万平方米，拟建拟建6层条式楼多栋层条式楼多栋，建筑面积建筑面积3.1万平万平 方米，占地5 68