房地产估价2015-成本法.ppt

第七节??成本法运用实例 例5-8：某房地产的土地总面积为1000平方米，是10年前通过征用农地取得的，当时平均每亩花费18万元，现时重新取得该类土地每平方米需要620元，地上建筑物的总建筑面积为2000平方米，是8年前建成交付使用，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元，估计该建筑物有八成新。试用所给资料估算该宗房地产的现时总价和单价。 解：土地现值=620×1000 =620000（元） 建筑物现值=1200×2000×80% =1920000（元） 估价对象的现时总价=620000+1920000 =2540000（元） 估价对象的现时单价=2540000/2000 =1270（元/平方米） * * * 第三节??? 成本法的基本公式 * 第三节??? 成本法的基本公式 * 第三节??? 成本法的基本公式 * * 第五节??? 建筑物折旧 * * * * 例5-6：有一座10年前建成交付使用的建筑物，经估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，该建筑物的残值率为零。试用直线法计算该建筑物的成新率。 已知：t=10年 ， n=30年，R=0 则： 该建筑物的成新率=n/（n+t）×100% 　　　　　　　　=30/（10+30） ×100% 　　　　　　　　=75% 2、市场提取法 利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法 。 具体为： （1）大量搜集交易实例。 （2）从交易实例中选取3个以上与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例。 （3）对可比实例成交价格的付款方式、交易情况等有关换算、修正和调整。 （4）求取可比实例在成交日期时的土地价值，将可比实例的成交价格减去该土地价值得出建筑物的价值。 （5）求取可比实例在成交日期时的建筑物的重新购建价格，将该建筑物重新购建价格减去建筑物折旧后价值得出建筑物折旧。 （6）将可比实例的建筑物的折旧除以建筑物重新购建价格转换为折旧率。 （7）将估价对象建筑物的重新购建价格乘以折旧率，或乘以年折旧率再乘以其经过年数，便可求出估价对象建筑物的折旧。 3、分解法 对建筑物各种类型的折旧分别予以分析和测定，然后加总起来求取建筑物折旧的方法。 步骤为：①求取物质折旧；②求取功能折旧；③求取经济折旧；④求取建筑物折旧的总额。 （1）物质折旧的求取方法 ①将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。 ②对于可修复项目，估计其修复费用作为折旧额； ③对于不可修复费用，再将其分为短寿命项目和长寿命项目，然后采用年限法或成新折扣法分别计算其折旧额， ④最后将修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，便得到建筑物的折旧总额。 例5-7：某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年，其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零。 其折旧总额计算如下： 门窗等损坏的折旧额=2（万元） 装修的折旧额=30×1/5×3=18（万元） 设备的折旧额=60×1/15×10=40（万元） 长寿命项目的折旧额 =（180－2－30－60）×1/50×10 =17.6 （万元） 该建筑物的折旧总额 =2＋18＋40＋ 17.6 = 77.6 （万元） （2）功能折旧的求取方法 ①功能折旧分功能缺乏、落后和过剩三类。进一步分可修复和不可修复。 ②功能缺乏：对可修复的功能，使用该功能的重置成本；对不可修复的功能，采用租金损失资本化法求取。 ③功能落后：对可修复的功能，使用重新购建价格处理得到；对不可修复的功能，采用类似租金损失资本化法求取。 ④功能过剩：一般为不可修复的功能，采用功能过剩造成的无效成本。 ⑤将功能缺乏、功能落后和功能过剩引起的折旧额相加，即为功能折旧额 （3）经济折旧的求取方法 经济折旧在估价时点通常是不可修复的，首先应分清是暂时的还是永久的，然后根据租金损失的期限不同采用租金损失资本化法求取每年所损失的租金的现值之和作为折旧额。 三、求取建筑物折旧应注意的问题 （一）估价上的折旧与会计上的折旧的区别。 1、估价上的折旧是市场价的真实