投资学作业格力海岸项目分析.ppt

市场总结 珠海面临着珠三角一体化加强的趋势下，得到的机遇更多，市场交流和交叉点变大，而且凭借珠海良好的生活环境和就业前景，吸引更多的人来珠海置业。 珠海经济在09到10年逐渐回暖，产业进行了调整，服务业占的比重越来越大，房地产市场占据的经济地位越来越重，但当着带领经济走出低迷的先锋。 09到10年房地产市场逐渐走出阴霾，以小阳春为起点，从新出现了房地产的再次繁荣。供应量在09年减少，08年的存量得到一定的消化，到10年刚性需求大量释放，市场极为活跃。 房地产价格依然坚挺，并且向着稳定和理性的趋势发展，对于房地产市场长期发展有好处。 特区扩容，直接影响到西区的开发，市场比较看好，横琴和西区的大开发，将会使得房地产市场有很大的转变。 市场对小户型仍然是比较青睐，首次职业者和投资者占据的客户比较比较大。 香洲区供给量慢慢减少，唐家湾供应量比较少，开发程度较低，唐家湾大量出让开发用地，在全市开发土地紧张的情况下，本案地块表现为开发潜力十足。 客户分析总结 客户主要瞄准来自本地，澳门，珠三角的人群。而本项目定位客户主要是有稳定收入的社会新锐，白领，教师，北方候鸟，以及各种高端收入人群。 客户购房用途，投资兼自用占了大部分，说明是有很大需求的。 项目定位 建议配套 商业配套：大型超市，百货 生活配套：银行，电信 休闲娱乐配套：会所，公园， 体育馆 教育配套：幼儿园，中小学，书店 项目分析 * 投资学小组作业 房地产投资分析 --------项目分析·珠海格力海岸 项目定位 市场分析 政策分析 客户研究 项目定位 项目分析 宏观经济情况 数据来自：珠海统计局 经济回暖，形势乐观 珠海经济一直呈现上升趋势，虽然07年以来，经济增长速度放慢了，但是还是其增长没有像其他城市一样在08年大幅下滑，仍然保存实力，这为房地产发展提供了一个很好的基础。 市场分析 项目分析 市场分析 三大产业情况 数据来自：珠海统计局 第二产业减产，第三产业增速明显 08年之前，三大产业都是呈现上升趋势，09年第二产业就出现了负增长，然而总体来说第三产业却没有收到金融危机的太大影响，仍然保持强势的增长，09年展现出可观的形势。 09年第三产业同比增长12.8%，其中房地产业和金融业同比增长了25.5%和28.5%。 项目分析 市场分析 珠三角格局 A字型格局提供更大的契机 珠三角形成的东部和中部——东莞深圳形成知识密集型产业带，发展金融，物流，会展，信息服务等产业。 珠江口岸——广州，佛山，珠海等重点发展汽车，轨道交通和船舶等技术密集型行业。 沿海地区——江门，惠州，深圳，珠海重点发展石油，海洋工程，形成生态环保型重型产业带。 项目分析 市场分析 房地产行业情况 数据来自：珠海统计局 房地产业占经济比重越来越高 07年房地产行业强势增长达到一个很高的水平，虽然经历了08金融危机，然后其没有出现明显的跌幅，并且在09年摆脱阴霾，出现了很大的增长。 房地产开发投资占GDP的比重也越来越大，高达16.23%，在珠海经济中占据的位置越来越重要，开发前景很是乐观。 项目分析 人均可支配收入 数据来自：珠海统计局 人均可支配收入稳定增长 2009年，珠海人均可支配收入到达22858元，同比增长9.1%，人均可支配收入保持着稳定的增长速度，为房地产营销提供有力支撑。 项目分析 市场分析 房价收入比 数据来自：珠海统计局 珠海房价收入比相对较高，市场潜力大 08年珠海房价收入比为8.83，人均可支配收入比中山和佛山要低，然而其房价收入比却比该2个城市高，可见珠海的房地产市场比较繁荣，成熟度也更高。 来自其他区域的顾客相对比其他两个城市要高很多，主要受到澳门和大陆内部的高收入人群的投资青睐，为珠海房地产市场提供强劲的支撑力。 项目分析 市场分析 二级市场供给情况 开发量和可供销售量都出现了负增长，影响后期供给 09年的施工量从04年以来首次出现负增长，造成市场供应量缺乏，而且09年房地产市场回暖，08年受压抑的刚性需求大量释放，2010年市场需求活跃，因此会造成供小于求的市场情况。后市情况看好。 施工量 竣工量 可供预售量 数据来自：珠海统计局 项目分析 市场分析 二级市场销售情况 成交量大幅回涨，刚性需求大量释放 成交量于09年出现大量回涨，全年成交量达203亿元，销售额同比增长84.1%，销售面积达271.9万平米，同比增长百分之70%。2009到2010年楼市回归繁荣，量价齐升。 项目分析 市场分析 特区扩容，发展西区 特区扩容，发展西区 特区扩容，全面覆盖全市，珠海发展西区的力度更加大。政策指向西区，影响了西区的开发量和销售量。从图中可以知道，香洲区只有新香洲参展的楼盘比较多，而西区和中山则比较多。开发