市场营销课程论文.docVIP

大学课程论文 学 院：学院 班 级： 姓 名： 学 号： 课程论文题目：对房地产销售的分析研究 课程名称：市场营销学 评阅成绩： 评阅意见： 成绩评定教师签名： 日期： 对房地产销售的分析研究 摘 要：随着社会的进步，房子绝对是一个热门的话题。大概没有人不会关心房子的问题。本文从提高房地产市场的敏感性分析、房地产营销策划中的问题与对策分析以及房地产企业虚拟经营策略的研究三个方面来对房地产销售进行分析研究，从一定程度上剖析了房地产销售存在的问题以及对策。 关键词：房地产销售；房地产市场；房地产企业；虚拟经营策略； 前言：房子，对大家而言并实施什么陌生的东西。几乎每个人都知道在现在的社会里，对于一个工薪阶级来说，买房是一件多么久远的事。想必大家都不会对电视剧《蜗居》感到陌生，想必大家对买房难这种现实也很清楚。本文主要是站在销售者的角度通过几个方面的研究分析来写照现在的房地产销售情况，并想通过有效的方式使房地产的销售业绩更上一层楼。 中国房地产的敏感性分析 中国房地产市场中具有两大特殊主体，其一是刚性需求者，其二是投机需求者，正是因为这两大主体，使得中国房地产市场的敏感性较低。通过政策，有效的解决刚性需求，抑制投机需求，拓宽房地产融资渠道，推进直接融资的发展，加强房地产市场的金融立法。 （一）从供给和需求量方面抑制房地产市场的投机行为 针对中国刚性需求和投机需求并存的情况，只有从供给和需求两方面着手，形成差别供给，抑制投机需求，才能从根本上解决民生问题和投机行为的矛盾性。一方面，可以引入房地产机构投资者。机构投资者具有独特的投资理念和运作方式，己经成为国际房地产资本市场发展中的重要力量。另一方面，应当扩大保障性住房的建设。考虑到居民住房需求的刚性，国家应该大力推动廉租房和保障性住房的建设，从根本上尽可能消除刚性需求给投机需求带来的基础性作用，使房地产价格对一消费和投资的影响得以加强，进而加强对实体经济的影响，强化货币政策效果。立足于短期，可以缓解高房价带来的民生问题，立足于长期，则可以控制房地产市场泡沫的增加，抑制投机行为。 (二)拓宽房地产融资渠道，推进直接融资的发展 中国的房地产融资主要是间接融资渠道，即银行信贷。这种间接融资方式会使银行成为承担市场分先的主体，一旦发生金融危机，就会对整个国家的金融体系造成重大冲击。如果我们能够大力发展直接融资渠道，沟通房地产市场和金融市场的连接机制，使房地产行业存在的行业风险分担给企业本身和其他金融机构，就能够有效的打击房地产行业中的投机行为，减少房地产市场泡沫，抑制房价。 信托的发展使得房地产开发商从以往的短期资金收入变为长期资金收入，可以有效的减少房地产市场中的短期投机行为，使房地产市场呈均衡发展。房地产证券化则是指通过以房地产或与房地产有关的债权作担保，发行股票、债券、基金等有价证券，再以发行的有价证券从市场筹集资金的融通机制。房地产证券化加快了资金的筹集速度，同时可以分散投资风险，提高房地产市场的流动性。 （三）加强房地产市场的金融立法 目前中国的房地产市场的金融法律体系还不健全，尤其是缺乏规范市场主体行为的权威性法律法案。正是由于法律法案上的缺 乏，使得房地产市场暗箱操作、 非法投机行为十分猖撅。因此，我们应当借鉴国外成熟房地产市场的相关法律法规，结合中国实际情况，制定符合中国经济发展的法律法规。除此之外，个人授信机制的完善和发展，也会对房地产市场的风险控制能力有所帮助。建立个人信用的监控和预警系统，降低个人道德风险因素。同时，个人授信机制的透明性和完整性，也可以对非法投机行为起到防范作用。 房地产营销策划中的问题与对策分析 （一）营销策划在房地产营销中的重要作用 房地产策划是指在房地产领域内运用科学规范的策划行为，根据房地产开发目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的主题策划为核，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性规划，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。 一个真正的策划案就是要将目标项目置于房地产发展的大背景下进行具体分析，以消费者的未期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据，通过房地产市 场细分，来确它的核心定位，目的就是要为项目的营建，在设计、建设、营销、服务、管理方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发商的项 目整概念，准确地建立起一整套价值体系，力求通过产品差异化战略